广州这一轮旧改又牵动了多少人的心。

(资料图片仅供参考)

大家也都在猜测又会鼓了多少人的钱包。

我的一个同事（小潘）有一套房子，据说这次有机会能动迁。

好巧不巧，他的房子就在瑞宝村。就是我们之前写过动拆迁有变化的瑞宝村，详情点击链接。

事情还没有最终“一锤定音”，不过我这位同事已经开始畅想着，要自己补钱买一个更大面积的原址回迁房。

想法挺好的，但实际上，拆迁房屋选择补偿方式也是一门学问，今天一起来聊聊。

选择房屋的原因

多为等待升值

小潘的这套房子是父亲给他留下来的（其中一套）。

据说最早时候是单位的公房， 面积大约是45㎡。

虽说现在补偿和兑换的政策还未最终确定。

不过小潘已经做好了决定，就是自己加钱买面积，也要原址回迁，最好能换到70-80的3房户型。

道理很简单，小潘认为，市区里的房子，价值最高也最实用。

小潘想要“原址回迁”，一方面是有从小生活的场景在这里，故土难离，总有一些难忘的回忆在这里。

再有就是看中了地块的核心位置和未来价值。

我和他开玩笑的说，为什么不选择货币补偿呢？这样你的露营设备又可以更新升级了，还可以换一台你中意的车，反正你又不缺房子住。

小潘的回应是，你当我傻吗？钱花光了我再想买回这个地段，要更大的成本，切~~~。

拉开地图，可以看见瑞宝村就在东晓南路和新窖西路的交汇处，紧靠中大布匹市场。

瑞宝村距离2号线东晓南站、江泰路站，在建10号线、11号线五凤站都不远。

随着工程的逐步推进，这些交通利好正在逐步兑现。

由于地处海珠区的中心地段，距离各种商场、医院都不远。

虽说目前还有没省一级小学，不过周围的海珠区瑞宝小学（北校区）、海珠区五凤小学、晓园小学，广州市培才高级中学、广州市九十七中蓝天学校等，资源充足选择多。

想当初，这个地方，供应了全国大部分的服装原材料，业务在海外也有很大市场。

服装和布匹产业前些年造就了很大一批先富起来的人。

海珠区的昌岗、中大、晓港、鹭江片区的购房者，就有不少他们的身影。

甚至于广钢新城的购房者里都有不少是布匹产业链上的从业者。

小潘的家庭也是依托这条产业链先富起来了。

依他看来，这条路上还能赚钱、这个地方也能持续创造价值。

可未来真的会如他所愿吗？

只要房子真的好吗？

我和小潘聊，如果海珠区的布匹服装行业真的搬走了会怎么样？

小潘直言说“那这些地主就都完蛋了”。

我也说，没有人口和产业支撑的房子，一文不值！举例给大家分析一下。

曾经“选房”和“选钱”的人，都过的怎么样？

我先给大家举一个“收缩型”城市拆迁的真实案例。

在我的老家，由两户邻居，当年拆迁时候分别获得了120万和150万的补偿。

获得了120万的邻居，拿着钱直接来到了广州站前路买了一套房子，做起了物流的生意。

经过这些年的房产增值和创业打拼，资产大约有1000万左右。

而拿到150万的邻居呢，换了7套房子，自己住一套、两个孩子各两套，剩下的4套出租，4套房子的总租金约4万元/年。

这两年随着地产行业的下行，北方人口南下，大量房屋闲置，房价逐年降低，现在能不能卖出150万还是未知。

说到这儿，大家也都明白我要说的是什么了。

就是现在三四五线城市的拆迁，还是选钱要比选房更稳妥一些。

接下来我们把话题说回广州，小城市选钱，一线城市是不是就选房好一些呢？

也不尽然，这个问题也要具体来分析。

要考虑是否有房产证。

我们都知道房产的价值很大一部分是要考虑它的“流通性”。

我司小潘的想法很清晰也很单一，要房子的初衷是好的，但如果是村集体土地，没有房产证，就不能流通交易。

只能自住或出租来收益， 短时间内无法变现。

比如，同为海珠区的琶洲动迁房，给了原址回签的房源，但是并不给你房产证，如果想要置换，就要自己去补土地出让金，算下来成本已经接近了周边商品房价格。

但是回迁房的密度高、容积率高、居住感受和产品设计都不如在售的商品房，没有竞争优势，转手很难。

所以说，在这种时候有证我们就可以选房，无证则选货币补偿更灵活。

此外，要考虑是原址回迁还是异地安置。

由于各地块规划不同，有些房屋被征收后，无法实现就地安置，只能选择异地。

但是异地安置对于原住民来说，总有些“背井离乡”的感觉。

而且异地安置大多数都是由核心区向外围区迁移，生活配套等远不如原来的区域。

这种情况下，如果还想选择原区域的生活，也只能选择货币，再购买片区附近的其他商品房。

也就是说，在没有更好选择的前提下，选钱更有主动性。

如果说，既能给到原址回迁的房子，又有房产证，房屋设计还不错，那就不要犹豫，直接要房子就好。

片区旧改

购房者怎么看？

我很羡慕小潘，早些年在楼市布局的人，持续能够享受到城市发展的红利，可惜我来的晚了些。

我的心里也在暗暗的着急，也很想买在海珠，现在看着海珠旧改力度不断加大，城市面貌不断改善，总担心不能及时上车，焦虑感持续上升。

瑞宝村可以说是海珠第一圈层的旧改项目，附近20年内楼龄的选择非常少，这也是为什么客源要到中大、昌岗等地置业的原因。

我整理了一份瑞宝村附近部分一二手房源的价格图。

如图所示，周边的二手房基本站到了5万+/㎡的水准。新房中海江泰里也达到了7万/㎡的价格。

我认为随着整个“泛中大”片区的逐步改造升级， 海珠区的厂房、村落等低效用地必然会被高新技术产业逐渐取代，产业升级转型，势必也会带动房价。

特别是拆迁的时候，周边的二手房势必会承接一部分的外溢，尤其改善型房源为主。

如果有计划买入海珠的朋友，可以从这方面提前做下功课。

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