动态焦点:外墙计入建筑面积,究竟会不会增加公摊

发布时间:2023-03-09 21:45:09     来源:冯海宁


(资料图)

3月1日起,住建部发布的强制性文件《民用建筑通用规范》正式实施,其中关于外墙面层计入建筑面积的规定引起舆论热议。一石激起千层浪,“公摊面积3月1日起增加”、“外墙也算建筑面积”等观点近日时常见诸网端,戳中了广大购房者的“公摊痛点”,但真相究竟如何?

由于房产属于大宗商品,买房是很多家庭最大一笔支出,所以,有关房产的政策规范广受关注。由于新实施的《民用建筑通用规范》,3.1.1条规定“建筑面积应按建筑每个自然层楼(地)面处外围护结构外表面所围空间的水平投影面积计算”,有人认为这将增加公摊面积影响得房率,因而引发了争议。

对于“外墙计入建筑面积将增加公摊”的说法,有关部门的回应是“误读”,但没有详细解释。在舆论场上,就此问题仍然存在不同看法,有人认为公摊面积可能会变大,理由是,不仅是外围建筑墙体,而且作为外围护结构的玻璃幕墙、金属幕墙、石材幕墙、人造板材幕墙等也要被计入建筑面积增加公摊。

但另一种声音则认为,这不会增加公摊面积。原因是,《民用建筑通用规范》属于建筑规范,规范对象是建筑设计和建筑施工,不会影响房产测绘。而各地对公摊面积的计算,依据的是自然资源部制定的《房产测量规范》(GB/T17996.1—2000)等文件。也就是说建筑规范与测绘规范是两个不同的规范文件。

现在的问题是,未来某一天,测绘规范与建筑规范会不会就外墙计入建筑面积形成统一规定?暂时来说,外墙计入建筑面积并不会增加公摊面积。但如果未来两个规范相统一,就会增加公摊面积,这也是该话题持续引发争议的原因之一。在笔者看来,要想消除这种“误读”和争议,至少要从两个角度入手。

一方面,《民用建筑通用规范》的起草者或者制定者,应该就外墙面层计入建筑面积的规定,进行详细、通俗的解释说明,以权威解读消除社会“误读”。在我国已重申“房地产支柱产业”地位,明确支持刚性和改善性住房需求的情况下,只有消除各种不良影响,才能打消购房者顾虑,促进楼市健康发展。

对比新旧建筑规范,会发现旧规范并非完全不计算外墙水平投影面积,但新规范相比旧规范,将外围护结构外表面所围空间的水平投影面积全部算入建筑面积,变化还是比较明显的。为何要做出这样的改变,其积极意义究竟在何处,这一改变会不会增加公摊面积影响得房率,都可以通过详细解读告诉公众。

另一方面,应该彻底解决“公摊痛点”。由于部分项目公摊面积过大,导致购房者实际得房率低而承担的公摊费用高,或是因为“公摊哪些面积,公摊多少面积”不透明,损害购房者权益,造成公众对“公摊乱象”意见颇大。如今《民用建筑通用规范》实施,非但没有解决公摊问题又引发争议,值得思考。

笔者以为,是时候规范公摊面积了。只有以法律或规范,把公摊面积关进笼子里,才能规范开发商行为,维护购房者合法权益。2019年,《住宅项目规范(征求意见稿)》提出“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”,被认为是一大进步,但至今尚未正式实施。只有彻底规范“公摊”,才能彻底消除“误读”。

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