申港证券:4月商品房销售环比走弱 复苏呈现分化|每日讯息

发布时间:2023-05-23 14:06:24     来源:地产K线官方

乐居财经 李礼5月23日,申港证券发布房地产行业研究周报。


(资料图片)

投资摘要:

每周一谈: 4 月销售环比走弱 复苏呈现分化

4 月商品房销售同比小幅提升。商品房销售额及销售面累计同比分别为 8.8%、-0.4%,较上月提升 4.7pct、1.4pct,基数调整后,4 月单月同比分别为 28%、5.5%,较上月提升 19.2pct、5.3pct。

销售环比增速有显著下滑,城市间依然存在分化。由于 4 月存在低基数效应,通过比较环比增速可以更好反应市场真实热度,4 月商品房销售额及销售面积环比分别为-39%、-48%,其中销售面积为近5年最低位,销售额降幅略好于2022年水平;30 城销售面积表现对统计局销售口径领先幅度有所收窄,但仍有一定差距,低能级城市复苏水平仍大幅落后于核心城市。

4 月单月商品房成交均价同比、环比显著提升。4 月单月商品房销售价格同比21%,环比 17%,较上月分别提升 13pct,18pct。从商品房成交价可以更显著的观察到,4 月与 2、3 月商品房市场的成交主力在向高价产品转变,积压的刚需需求集中释放后,改善性需求成为驱动市场复苏的主力,既包含城市改善也包含产品改善,预计短期内也将仍然是情绪复苏的主要推动力。

开发资金来源单月同比小幅回落,房地产开发资金来源 4 月累计同比-6.4%,较上月提升 2pct,单月同比增速 0.8%,较上月下降 1.97pct。从资金来源构成来看,国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款单月同比增速分别为12.4%、-27.9%、29.3%、21.9%,较上月分别减少18.4pct、减少 10.5pct、增加 15.8pct、增加 2pct,表现为需求端改善,供给端资金减少。

竣工端维持强势,新开工持续低迷,4 月单月新开工面积同比增速-28.3%,施工面积同比增速-45.7%,竣工面积同比增速 37.2%,分别较上月提升 0.7pct、减少 11.5pct、提升 5.2pct。在销售分化弱复苏,行业整体资金紧张背景下,房企有限的资金仍然聚焦竣工交楼,新开工意愿能力仍处于历史低位。

投资端增速加速下滑,房地产开发投资完成额 4 月累计同比增速-6.2%,调整基数后单月同比-7.3%,分别较上月跌幅扩大 0.4pct、1.4pct。4 月土地购置费及施工投资累计同比增速分别为-5.2%、-13.8%,较上月减少 0.6pct、减少3.2pct,房企拿地聚焦核心区,开工施工走弱,同时土地购置费承压,预计年内投资难以转正。

数据追踪(5 月 8 日-5 月 14 日):

新房市场:30 城成交面积单周及累计同比分别为 16pct、11pct,一线城市76pct,24pct,二线城市 9pct,5pct,三线城市-7pct,16pct。

二手房市场:13 城二手房成交面积单周同比 47ct,累计同比 48pct。

土地市场:100 城土地供应建筑面积累计同比-6pct,成交建筑面积累计同比11pct,成交金额累计同比-6pct,土地成交溢价率为 6.5%。

城市行情环比:北京(99pct),上海(63pct),广州(24pct),深圳(140pct),南京(10pct),杭州(17pct),武汉(23pct)。

投资策略:关注头部稳健国央企华润置地、保利发展,关注拿地向销售转化,规模及行业占位提升的房企滨江集团、越秀地产、建发国际;关注态度转为积极拿地强度有提升空间房企万科 A、龙湖集团、金地集团;关注中小盘国企规模扩张机会天地源、城建发展、保利置业;代建行业推荐龙头绿城管理控股。

风险提示:销售市场复苏不及预期,个别房企出现债务违约。

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