来源 | 21世纪经济报道

责编 | 韩玮烨

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// 睿评 //

反思、自救两年后，胡葆森的建业地产还是加入了违约房企的队伍。总体而言，债务压力依然是高悬于民营房企头顶的利剑。

作为河南本土地产大鳄，建业集团旗下地产板块港股上市公司建业地产（0832.HK）近日公告，未能在宽限期结束之前支付2024年到期之7.75%优先票据的利息，将暂停向所有境外债权人进行支付。

建业地产表示，目前正在探讨全面解决方案，以维护所有利益相关者的权益。现阶段，会把全部精力用在保交付和保经营上。

建业地产首度违约

6月23日晚间，建业地产（HK00832，股价0.128港元，市值3.89亿港元）发布内幕消息公告称，市场情况持续恶化，全面停止境外债务支付。

建业地产在公告中表示，“2023年二季度以来，中国房地产市场销售持续疲弱，每月销售逐渐恶化。销售不及预期，本集团流动资金紧张状况正在加剧，境外兑付压力持续增加。即使本集团竭尽全力，资金可能持续受压，现金无法满足履行当前和之后义务所需。因此，本公司未能在2023年6月23日宽限期结束之前支付2024年到期之7.75%优先票据（ISIN：XS2262030369／通用代码：226203036）的利息。”

“针对当前本集团面临的挑战，本集团认为应立即探讨全面解决方案，以保障本集团未来发展，维护本集团所有利益相关者的权益。”

建业地产表示，“本集团预计将聘请中介机构，并尽快出台境外债务的整体解决方案，公平公正地对待所有境外债权人。同时将持续与境外债权人沟通，提供整体解决方案，缓解目前的流动性问题。”

公告显示，自2021年7月1日至今，建业地产已向境外债权人支付本金和利息约12.6亿美元，其中本金约9.3亿美元，利息约3.3亿美元。

据证券时报报道，此番“失约”，也是该公司首度境外债偿付逾期，折射出建业集团流动资金紧张状况已进一步加剧。

全力保交付、保经营

6月23日的公告中，建业地产也表示，现阶段，建业地产表示将全力保交付、保经营，集中一切资源保证现有项目交付，加快在建物业及已竣工物业的销售，并且稳定业务经营，以保障购房者、集团合作伙伴和所有利益相关者的权益。此外，在不影响交付和正常营运的前提下，本集团正厉行节约，采取降本增效的措施，缩减非核心、非必要的营运和支出。

“截至本公告之日，本集团仍保持正常商业运营。”建业地产表示，“我们有决心实现一个全面解决方案，以确保本集团的长远发展，维护所有利益相关者的权益，并确保公平对待所有境外债权人。同时，本集团将坚持不懈地保交付、保运营。本公司期待与境外债权人交流和合作，并呼吁境外债权人给予耐心、理解和支持，与本公司同心协力，寻求全面解决方案，克服行业困难。”

据证券时报报道，在年中交付季，建业地产、中原建业旗下多个项目均迎来顺利交付。例如，5月27-28日，商丘建业信友未来城9号、10号楼顺利交房；5月下旬，温县建业江山汇也开启温县首例验收登记发证“三合一”服务模式；2023年6月10日至11日，内乡建业森林半岛再次提前交房；郏县建业城二期也于2023年6月11日迎来提前交付。

两年曲折“自救”之路

据了解，此前为避免违约事件发生，建业地产已“苦撑”两年之久。

建业地产的危机肇始于2021年下半年。2021年9月，一份建业集团向河南省政府发出的求救信《关于企业出现重大风险和危机并请求帮扶救援的报告》广泛流传，后被当事方确认。求救信称，因汛情疫情影响，建业总损失超过50亿元，已出现重大风险和危机；目前集团已经进入紧急状态，正在制定应对预案，采取了一系列优化管理、降本提质、减员减薪等自救举措。

当年，建业地产的销售规模、利润等指标均出现明显下滑。

进入2022年，疫情形势出现反复，房地产市场未有根本好转。建业出现第一次年度亏损，且亏损额超出管理层预期。

胡葆森举例称，建业旗下的文旅项目“只有河南”，自2021年6月开业至今一共遭遇过6次关闭，“在这种形势下出现亏损很正常”。

对于超预期的亏损额，建业地产CFO赵瑞昆解释称，其中有80%是非经营性的亏损，主要包含三大块。第一，受疫情期间打折售房影响，存货减值23.7亿元；第二，由于运营模式改变，投资性物业的公允价值下降14.1亿元；第三，处置子公司亏损，应收账款及其坏账以及违约金损失等其他非经营性亏损合计17.1个亿。

截至2022年末，建业地产总资产为1389.57亿元，总负债则为1356.29亿元。2023年建业地产约有62亿元的优先票据到期，而公司的现金及现金等价物仅约19亿元。

此外，建业的盈利能力也呈现下滑趋势。报告期内，建业地产的毛利同比减少72.1%，约为19.01亿元；毛利率同比减少8.3个百分点至7.9%。赵瑞昆解释道，近年来毛利率的下滑对应的是整体成本在收入中占比的逐渐上升，2022年成本占收入的比例已高达92%，其中土地成本占比约为25%。

这也意味着，建业不仅要继续寻求融资或债务展期，且需加快销售，获得足够的回款。同时，公司的扩张步伐也将势必放缓。建业地产年报称，“在获得必要资金之前，本集团不会承担重大资本支出和土地收购。”

2022年年初，建业集团整体开启“大刀阔斧”式的组织架构调整，集团原五级构架精简到三级，总部约50%的人员被分流一线，同时对集团3家上市公司管理层进行更换，其中伴随着人员的裁撤和精简。

今年1月末，建业集团召开了主题为“聚焦管理、集体突围”的2023年管理年会。胡葆森指出，在外部形势还存在不确定性的情况下，聚焦管理就是把精力聚焦在企业内部的管理上，寻求组织优化、人员优化、制度优化；把战略从扩张调整到巩固上，把刀刃向外转换成刀刃向内，把企业做少、做小、做好。例如，建业地产去年在行政开支方面减少了12.5亿元的支出，同比下降22%。

作为河南省龙头房企，建业地产项目遍布整个河南省的各级地市。在其出现流动性困难后，河南省政府曾出面牵桥，协调相关国资对其进行纾困。

2022年6月1日，建业地产发布公告称，董事长胡葆森单独拥有的恩辉投资公司将建业地产29.01%的股份转让给河南同晟置业有限公司，后者也成为建业地产的第二大股东。同晟置业是河南省铁路建设投资集团有限公司全资子公司，河南铁建则由河南省人民政府100%控股。

国企入股的效果是立竿见影的。胡葆森表示，同盛置业入股帮助建业按期偿付了2022年8月8日到期的5亿美元债。加之建业自身于前年偿付的4亿美元债，在一年半的时间内，建业地产共偿付了9亿美元的外债。

对于2023年，建业地产仍然设置了较为进取的目标。赵瑞昆表示，预计2023年建业可售资源总价值为517亿元，全年销售金额的目标为320亿元，较2022年提升33%；销售面积目标为4.38亿平方米，较去年增长27%；去化率的目标则为62%。

但从今年销售市场的反应来看，这一目标能否实现仍存较大不确定性。

根据建业地产最新公告，今年1-5月，建业地产取得物业合同销售总额87.64亿元，同比减少为20.8%；总合同销售建筑面积1259,579平方米，同比减少为14.6%；每平方米平均销售价格为6958元，同比减少为7.3%。

来源丨建业地产公告、21世纪经济报道（张敏、黄俊钧）、证券时报、中国经营报

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