嗯，事情总是微妙的发生着变化。

意料之中，天津土拍再掀一轮新高潮。

前有5月29日，天津6宗地一一顺利成交，还上演了摇号和溢价，把原本平静的土地湖面荡起了小涟漪。

(资料图片)

现有6月27日，天津一口气9宗地全部成交，再次上演抢地大战，直接让土地湖面迎来“热浪”。

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这一次土拍，天津累计成交9宗地，成交建面超120万方，成交总价超120亿元。再次传递出天津土地市场小回暖的迹象。涉及海教园、中北镇、李七庄、南口路、西湖道等热点板块，且每宗地的关注热度较高，尤其是中医院大学地块、中北镇地块。

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至此，天津2023年上半年土拍快收官了。还有红桥和空港。据统计，天津目前土拍共成交24宗宅地，总成交金额近300亿元。

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道士君翻了翻去年上半年土地成绩，无论从成交量还是成交金额上，今年都吊打去年。具体看一个指标，去年上半年累计成交金额不足40个亿，今年已经土地创收近300亿，翻了3番之多。可以说，整体看来，今年上半年的土地成绩是可观的。

当然，相较去年，2023年土地市场有起色，核心原因聚焦几点：

其一，今年供地基本弱化两集中。

其二，土地模式调整，成熟一块出一块，基本保证不流拍，不停牌。

其三，去年土地市场“冷酷到底”，站在谷底，今年往哪走都是向上。

其四，推出地块绝大部分是优质地块，尤其部分热点板块释放的都是上上位的地，且地价下调，或规划调整，或配建学校等，地块价值被重估。

其五，一部分房企土储战略，该备战口粮。

其六，主城区热地拉升市场热度。

来，我们看看这一次土拍几大亮点：

其一，毋庸置疑，中医药大学地块是本次土拍最大的亮点，推介了好多次，这一次挂出，原本大家都以为会上演了抢地大战，万万没想到，最终被中海以31亿底价摘得。早之前，了解到将研究此地块的房企会有山西建投、华润、金地、中海、金茂，最终上战场的中海、鲁能。

这块地 成功出让有三层意义：其一，一则市区的地就是稀贵。二则实力开发商重心锚定市区。其二，2023年南开的楼市进入前所未有的竞争厮杀场。高端改善混战更趋白热化。另外，关于这块地的角逐，还有很多小故事在里面，比如某房企想拿，后因内部原因不参与了。比如有房企想拿，后因没过会。

其二，海教园一出手2宗地，中铁建设、保利各一块，这两宗地，基本上早已落定，研究的开发商很多很多，比如龙湖、中海、金地、泰达等，最终，有的上会没通过，有的临近放弃。

其三，河北区中车地块，一年又一年，洽谈一轮又一轮，终于终于出让了，这个地块比较复杂，中车慢慢玩。

其四，大西青不愧被称之为“新市区”，一口气又卖了4块地，上半年累计卖了5块。更值得一提的是板块全面开花，中北镇、李七庄、水西轮番上阵。

这一次中北镇地块再次上演抢地大战，溢价+摇号直接上阵，还有小MJ，最终正继拿了。中北镇地块的热卖直接印证了，西青的地，就是价值高。重点说一下，久未出现在土拍场的万科，现身了。

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通过2023年上半年天津土拍市场的表现来看，总结一句话：主城区的地香饽饽，环城的地择优去拿，远郊的地拎清楚选，滨海的地慢慢出。

具体地块浅聊一下：

中医药大学地块

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中医药大学这宗重量级地块曾地紧邻天津中医药大学附属第一医院，位于鞍山西道以北，南丰路以东。一直颇受关注，还修改过规划，分为南北两块地。同时，地块或将配建小学和幼儿园。这么大体量主城区地块，颇为稀缺，赋予了地块更多操作的可能性。

起始总价为31亿元，合计楼面价25963元/㎡。最高限价35.6亿元，最高楼面价格29815元/㎡。万万没想到，没有溢价，没有厮杀，啥都没有，平静成交。

道士君顺手盘了盘近年南开区出让宅地，绿城新裕里地块楼面价35857元/㎡，旭辉灵隐寺地块楼面价30082元/㎡，山西建投昌源里地块楼面价28042元/㎡，鹏飞战备楼地块楼面价22140元/㎡。

对于这些高热地块价格，客观说，中医院大学地块地价还可以

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那么南开住宅的房价水平究竟如何？直接上数据，2023年1-5，除去公寓项目，南开整体均价突破4.7万，创了历史新高。对比去年同期又涨了11%，什么概念，一平米涨了近4552元/㎡。更值得一提的是，最新5月，南开区整体均价48398元/㎡，也是刷新了历史数据。

又盘了一下目前南开区重点高端项目的价格水平基线，成交均价最高已到7.5万+，4万上下是常规价。

道士君将南开的高端盘，从价格上，大致划分成4个等级。

第一梯队，成交均价6万+，金地阅千峯、绿城凤起悦鸣。

第二梯队，成交均价5万-6万，旭辉铂悦公望、铂悦融御。

第三梯队，成交均价4-5万，保利云禧、中交海河公馆、招商江山玺、鹏飞南开学苑、建投·誉山院。

第四梯队，成交均价3-4万，南开1911、天保上城观景、南开·宸院、迎顺府。

说实话，中医院大学地块加入战局，2023年南开年楼市颇为热闹，红海战场会更红，目前在售高端楼盘已超10个。

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河北西沽机厂地块

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河北西沽机厂地块就是中车的地块，这块地由七个分地块组成，城镇住宅、商服、办公、教育、公用设施。挂牌起始价为332000万元，其中A、B、C地块出让起始价为54000万元，D、E、F、G地块出让起始价为278000万元。

底价成交属于意料之中，原本以为，这波土拍，该地块为最高总价地块，还是被中医院大学地块超了。

想了想，河北区2020-2022年仅成交了2宗地，其中2022年无新增土地成交，这块地成功出让，也实属不易。

这个地块周边有2个现房在售项目：中冶德贤华府、首创天阅海河，熬成现房项目的中冶德贤华府，2019年开盘，现在还没卖完，备案成交数据显示，整体去化了63%。陈最新成交均价在30785元/㎡。首创天阅海河，今年算是让河北区楼市出圈了，被成为区域的价格屠夫，猛烈降价，甚至可以说直接腰斩，最新5月成交均价25309元/㎡，以价换量的效果很明显，销量蹭蹭蹭上涨。最近价格又下探了不少。这个盘，有品牌，有地铁，有学区，算是河北区的一个品质楼盘。

还有1个新房在售项目：中海招商十里观澜，算是这两年河北区的品质红盘项目，卖得很好，价格在3万元/㎡左右。

再大局来看，河北区的楼市分化比较严重，房价体系在重置，房价高点在下探，房价向上的支撑力较弱，地价和房价的关系，有倒挂，有平铺，有高出，这背后藏着河北波荡的楼市发展，道士君前阵子专门写过，感兴趣的朋友可以自行翻一翻。

海教园地块

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2022年，津南挂了不少的，成交的就2块，都在海教园。目前都待入市状态，位置呢，属于海教园北片区，地段优势比较明显，周边有优质学校，未来还有商业。地素也都不错，都能做出好产品的地块，洋房、别墅规划是完全没问题。

这次的两宗地，也属于海教园北片区，地价8300元/㎡左右，两块地成交总价均在5亿元左右。

目前海教园与国展西撑起了津南楼市，也是妥妥的置业热区，目前海教园在售楼盘还是挺多的，但有的因房企问题陷入困局，有的交付差维权，真正主力的就三两个，龙湖双雄：龙湖樘樾、龙湖天璞。还有中海锦城。可选择性不多。海教园楼市现阶段的主抓手还是优质教育，可考市区高中的优势，由此吸引了一大波新天津人、外地人来置业，这两个地块成交，算是给海教园买房多了新选择，也会真正来一次海教园南北片区争抢战。

再说说拿地的两家房企，中铁建设，实力满满的央企，深耕天津数年，目前在天津已开发5个项目，其中国展西的中国铁建·花语天著、中国铁建·花语澜廷项目均是天津楼市的热销红盘，其中中国铁建·花语天著不仅曾是国展西的销冠盘，也是竞争激烈的大津南楼市中的热销品质楼盘，目前已交房。

另一家房企保利，也是实力强劲的央企，2021年首进津南，项目保利时代卖得很不错，属于咸水沽的大红盘，从开盘至今月均去化40套左右，今年3月，楼市小行情，保利时代卖了100套房子，市场和客户认可度较高。

如今，两大央企进军海教园，可想，海教园的楼市新一轮比拼开始。

水西C/H地块

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水西，意料之中崛起了。

2021年，水西开始发迹，释放出了一宗优质大体量捆绑地块，最终以总价49亿、溢价11%成交。自此，水西的楼市轰轰烈烈开始了。

短短2年时间，水西快速崛起，集聚了绿城、金地、天津城投开发的三个项目，形成了“三足鼎立”的楼市局面。成为富人、精英们置业的新热区。

目前在售的三个盘，各有千秋。

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绿城水西云庐（E地块）直接将西青的房价拉升至一个新高度，底气源自于稀缺的生态资源和创新的品质产品（有大露台，有大院子......）

城投水西东方天宸不仅挑战自己，也挑战市场，带着高端产品来，带着一股东方气息来，也已经开盘了，卖得怎么样，还行。这一次，又入手了两块，合适。

金地水西印，与前两个盘玩的模式不同，现以金地扎根大西南的劲头，开盘卖得还不错。

接下来，这两块地再加入，水西楼市就更热闹了。

两块成交价分别为147800万元、85000万元，地价在15000元/㎡上下，不得不说，西青水西的地价值很有。

西青中北镇地块

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去年，中北镇成交了2宗地，万卉路地块、南方物流地块，均被西青城投兜底。目前项目待入市。周边仅万科翡翠嘉和项目在售，精装洋房均价：27314元/㎡，精装小高均价：25923元/㎡，精装高层均价：19478元/㎡。

这两年，已经发展成熟的中北镇土地市场放量越来越少，地价高企，但挡不住房企积极性较高，这个地块位置不错，地价9705元/㎡，基本与去年地价相当。

这一次中北镇的地，还是香饽饽，进入竞拍环节，溢价14.97%，最终被正继4.53亿摇号抢拍到手。

西青李七庄地块

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李七庄又挂地了，边村地块，推介了几次，有房企也研究了几次，这次终于成功出让，地价也不贵，综合楼面价9079元/㎡。

说起李七庄，间歇性供地。2015年2宗，2018年2宗，然后市场沉寂。去年出让了一宗地，弥补了李七庄多年无新盘的空白。目前金地·藝華里这个盘首开均为洋房产品，看目前备案成交数据，成交16套，卖得一般，价格在18135元/㎡。周边的藝英里和万科锦庐二手房均价在2万/平米左右。还有一个卖了好多年还没卖完的融泰城在售。

这一次，嘉业以8.71亿底价摘得，无悬念。

北辰朝阳路地块

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去年北辰供应了6宗住宅，仅成交3宗，土地市场表现一般。2023年卯足了劲，土地推介会上架了26宗地。北辰这块地，没啥说的，地价下调了不少，8069元/㎡。最终华北集团底价摘得。多说一句，华北集团已经N年没出来拿地了。

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地，一块一块卖出去。

对一家房企来说，“不下牌桌”则是更考验面临市场不确定性时，稳准狠布局拿地的魄力。

对于地方ZF来说，市场变了，规则也要跟着变，逆周期出地，全靠拼。

市场方面近段时间一直都期待重磅刺激政策的出台，道士君希望来的更猛烈些，当下，需要，预期也需要。

数据来源：京津冀数据研究院

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