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前言：截止6月末，房企投资仍然低迷，新增货值各梯队的门槛值全线下滑，拿地百强的投资金额同比下降9%。此外，有超五成百强房企未拿地，投资信心尚在修复。而百强拿地销售比仅0.15，仍是央国企占主导地位。

(相关资料图)

整体而言，我们认为下半年土地市场依然会延续上半年“局部火热、整体偏冷”的态势，房企投资信心将持续弱修复。

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新增货值各梯队门槛全线下滑拿地百强投资金额同比下降9%

6月末新增货值百强门槛值仅有41.4亿元，同比下降6%，且新增货值10强、20强等各梯队门槛值同比全线下滑，整体投资表现均不如去年同期。

截止6月末，新增货值超过百亿的房企为32家，对比去年同期减少了8家。华润、滨江和万科位列前三，华润也是年内首个新增货值突破千亿的房企。

总量方面，1-6月新增货值、总价和建面百强的总额分别为14120亿元、6952亿元和6178万平方米，拿地金额百强房企的投资力度同比下降9%。

分季度看，二季度好于一季度，拿地金额较一季度翻倍，高于2022年一季度和四季度。但同比2022年二季度仍旧下滑7%，考虑到2022年已经是投资的低点（2022年上半年拿地金额同比2021下降超60%），因此企业投资依旧处在底部。

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67%新增货值集中于TOP10百强拿地销售比0.15

6月末TOP10房企新增货值占百强总量的67%，较5月末再度提升5个百分点。11-20强房企新增货值占比为14%，与去年同期相比减少5个百分点，后50强房企新增货值占6%，同比减少11个百分点，跌幅最大。

1-6月百强房企的拿地销售比为0.15，虽然仍处于历史低位状态，但较一季度末的0.07有一定程度的修复。但总体来看，过去一年百强房企拿地销售比始终保持在低位。

就各梯队拿地销售比而言，目前仅有10强房企的拿地销售比保持在0.2以上，此外11-20强房企拿地销售比为0.11，其他各梯队房企拿地销售比均不足0.1，表明当前房企投资的态度仍处于非常谨慎的状态中。

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央国企投资金额占60%民企弱复苏、城投“隐身”

上半年新增拿地金额TOP100企业中，央国企拿地金额占百强比重达到60%，占据绝对主力，城投平台以及民企拿地金额比重分别是18%和22%。对比2022年1-6月份来看，央国企比重保持平稳，仅较同期下降3个百分点，民企占比则同比增长2个百分点。数量上，相较于去年平均分布的格局，今年央国企拿地依旧是“老面孔”，金额TOP100中拿地数量与去年同期持平，但民企数量增多、城投数量在减少。

但值得注意的是，民企数量增多的确能够反映出其投资正在逐步复苏，但其中仅有不到三成为百强民企，因此整体来看，受制于资金压力和土拍竞争压力，民企投资复苏仍较弱。

从核心城市上半年土拍来看，城投的“退出”尤为明显。在核心22城市，城投拿地比例连续两个季度下滑，二季度已经降至25%，较一季度下降10个百分点，创2022年以来新低。

聚焦到百强房企，投资恢复程度依旧缓慢，越不拿地越难卖之下，未来百强的格局也会迎来大洗牌。截止到5月，仍有近五成百强房企仍未投资，这一比例与去年同期相持平。印证了当前能够拿地的房企也都是“老面孔”，新鲜血液并不多。

央国企中华润置地、保利发展、中海地产、招商蛇口等央企拿地金额超过300亿元，其中保利、华润上半年拿地金额较去年同期增长12%和24%。民企中，滨江、伟星在深耕区域积极参拍，拿地销售比分别为0.43和0.54，显著高于行业平均。

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下半年企业投资整体压力仍大核心一二线仍是“争夺”重心

整体而言，我们认为下半年土地市场依然会延续上半年“局部火热、整体偏冷”的态势，房企投资信心将持续弱修复。原因有两个方面：第一，市场预期和信心尚未修复，2-3月的回暖态势已然被“终结”，增长动能不断衰退下，新房销售相对萎靡，企业资金压力并未从源头得到有效缓解，尤其是部分存在一定财务危机的民企；第二，上半年核心城市优质地块应出尽出，吸引一波热度之后，随着地块质量下滑，企业参拍积极性或将大打折扣，即便是上半年未在核心城市摇到地的央国企，对于接下来的地块也会酌情斟酌比对成本。这一点从苏州近期土拍也可见一斑，失去核心地块加持后，除两宗热点地块以外均为低溢价或底价成交，房企参拍的积极性有限。因此，下半年房企投资压力仍大。

尽管地块出让质量将有所下降，但核心一二线城市还是房企“抢地、争夺”的重心，在市场筑底修复的阶段，核心城市的优质土储的“抗跌性、安全性、流速性”都是房企关注的重点。对于城市市场支撑相对较足的一二线，即便是地块质量有所下滑，也是央国企重点布局的城市。从上半年来看，大部分房企都将低能级城市调整出自身的投资名单中，需求透支、人口透支、价格透支、产业空心等种种问题，都将导致这些城市在短期内无人问津。

来源：克而瑞研究中心，本文已获授权，向原作者表示感谢。

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