文/谢逸枫

笔者呼吁国家出台一揽子房地产救市已经有一年半时间，终于在2023年7月10日、14日、19日、21日、24日、27日国家出手救市。房地产终于迎实质性、历史性转变的国家一揽子救市政策，堪称超级重磅。

政策滞后于市场，是过去20年房地产调控最大弊端。根据市场形势，新一轮房地产政策的全面救市应该是在2022年打响，事实是在2023年上半年房地产市场先扬后抑、经济数据出来之后，才开始真正意义救市。

(资料图)

房地产政策转折点的信号始于7月10日-7月28日，特别是国家对于房地产新形势的判断，房地产市场供求关系已经发生深刻变化、适时调整优化房地产政策、房地产市场供求关系已经发生重大变化的表述。

7月10日金融16条措施第四，第八条续力延期；7月14日国新办央行对当前房地产新形势判断，考虑到我国房地产市场供求关系已经发生深刻变化；7月19日发改委的壮大民营经济31条政策，支持民营房企融资。

7月21日19个超大特大城市的城中村改造政策；7月24日中政会议，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势、适时调整优化房地产政策方向；7月27日住建部的二降一减免、认房不认贷的一揽子房地产救市政策指导。

此时，房地产政策正迎来历史性转变，进入方向、框架、具体的房地产政策措施表述。按照7月27日住建部企业座谈会的新闻通稿内容看，要继续巩固房地产市场企稳回升态势，下一步一揽子房地产政策调整路线图非常清晰。

座谈会的新闻通稿房地产政策调整的内容看，主要是围绕着居民刚性与改善性需求做文章，即降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷的政策路线图。

目前一揽子房地产救市政策初步为金融16条延期、降准、降息、局部城市限制政策调整、购房补贴、降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”的框架。

释放了六个房地产市场信号，首先是房地产政策正在迎来历史根本性的转折点，拐点正式确认。其次是首次与改善的购房者最好购房时机来临。再次是意味着认房又认贷正式取消，房住不炒的短期目标完成。

四是一二线房地产市场离企稳、复苏、回暖预期加快。五是未来房地产政策调整空间依然存在，政策工具箱的政策丰富，会根据市场的变化出台，最后是说明房地产市场的下行周期加快结束。

最后一步在因城施策、一城一策的基调下，围绕着首次和改善性的住房需求，省、地方如何落实二降一减免、认房不认贷的一揽子房地产政策，才是房地产政策影响市场的操作层面，可谓是重中之重。

一是降低首套住房的首付比例和贷款利率的操作层面。一线城市北京、上海、深圳、广州首套住房的首付比例最高，普通住宅分别为35%、35%、30%、30%，非普通住房分别为40%、40%、60%、40%。

苏州、杭州和三亚等二线城市首套住房首付比例最高，一些弱二线城市和绝大多数三四线城市，都已经执行20%首付比例，包括哈尔滨、沈阳和郑州等城市。因此，一线、二线核心城市首套住房的首付比例应该会分别下降到25%、20%。

二是首套房的房贷利率下限下降。7月百城首套主流房贷利率平均为3.90%，较6月下降10个基点。一线城市的首套房的房贷利率最高，分别为4.75%、4.55%、4.20%、4.50%，有望调整到平均4.0%左右。

二三线线城市的西安、成都、长沙、合肥、青岛、宁波、重庆、杭州、南京、苏州、济南、佛山、东莞、南通首套房的房贷利率均为4.0%，按照LPR的下调幅度看，首套房的房贷利率有望调整均为3.8%

二三线线城市的厦门、福州、武汉、石家庄、珠海、天津、郑州、无锡、沈阳、哈尔滨、昆明首套房的房贷利率为3.6%-3.85%，按照LPR的下调幅度看，首套房的房贷利率有望调整均为3.4%-3.6%。

三是改善性住房换购税费减免。降低购房交易成本，减免税费，是鼓励刚性与改善性需求的最好政策之一，5年改2年免征增值税、个人所得税减半、契税减半、免印花税、中介费用减半。

四是个人住房贷款“认房不用认贷”。“认房不认贷”，是指购房者名下是否有房，不考虑贷款记录。只要购房者证明其名下无房，可以按照首套房认定。如果购房者名下已经有一套房，不考虑贷款有无还清，都按照二套房来认定。

“认房又认贷”，主要针对购买二套房的评定标准，是指有过购房贷款记录，再购房时即使名下无房或贷款已还清，会被认定为二套，而二套房的首付比例、房贷利率、税费均明显高于首套房，阻碍了改善住房需求进入市场。

目前个人住房贷款“认房又认贷”的城市，基本主要集中在北京、上海、广州、深圳、成都、西安、厦门、成都、长沙、合肥、福州、武汉、青岛、宁波、重庆、石家庄、珠海17座城市。

北京、上海、广州、深圳、成都、西安、厦门、成都、长沙、合肥、福州、武汉、青岛、宁波、重庆、石家庄、珠海的二首付比例最高分别为60%、50%、70%、70%、70%、50%、50%、40%、40%、50%、40%、40%、60%、40%、30%、30%。

按照“认房又认贷”政策，例如北京普通住房、非普通住房二套房首付比例最高分别为60%、80%，房贷利率高达5.25%。若是“认房不用认贷”政策，二套房首付比例最低降至30%、35%、房贷利率降至4.55%。

例如例如上海普通住房、非普通住房二套房首付比例最高分别为50%、70%，房贷利率高达5.25%。若是“认房不用认贷”政策，二套房首付比例最低降至30%、35%、房贷利率降至4.55%。

此次“认房不用认贷”的表述极为重磅，若取消该政策，热门一二线城市购房门槛大幅下调，对楼市成交有明显提振作用。可以看出，“认房不认贷”能够非常明显降低改善型住房需求的首付和利率、税收成本。

对于一线城市的影响最大。其中北京、上海两地的房地产市场影响最大，其次是深圳、广州一线城市、其他二线城市。认房不认贷，能够非常明显降低改善型住房需求的首付和利率、税费成本。

根据楼市政策调整经验看，一线城市带动二三线城市的逻辑不变。预计一线城市、二三线城市会跟进执行降首付、降利率、减免税费、‘认房不认贷’政策。因此，作为首次、改善换房的购房者必须尽快出手购房，避免称过低谷期。

目前三四线城市已经无政策可宽松，唯有国家层面出政策。一二线城市出政策调整的空间大，特别是一线城市。例如二套房的认定标准，卖一买一的认房不认贷应该是全国统一执行的政策。

值得注意的是一线城市的北京、上海、深圳二套房认定标准执行上不一刀切，认房不认贷的实施采取微调的方式，针对无房有贷购房者的普通住房二套首付比例，北京、上海60%/非普通住房60%、深圳50%。

调控主基调预期已经发生重大变化，短期、长期房地产政策工具箱存在巨大的优化空间，未提“房住不炒”，政策主基调预期发生明显转向。一旦因城施策的政策工具箱已出台的一揽子政策效果不如预期，将会有新的政策加入。

与2008年-2009年、2014年-2015年房地产救市的低首付、低税费、低旅率，取消限购等限制措施、加其他的刺激政策外，2023年的二降一减免、认房不认贷政策显得力度小、规模小、范围小。

基于目前房地产持续低迷、房企资产表与市场修复周期拉长、楼市供求关系已经发生根本性的重大变化的新形势下，第一轮的一强调二降一减免、认房不认贷的一揽子房地产政策之后，应该会有第二轮的一揽子房地产救市政策出台。

一是一线、二线城市的房贷首付、利率存在调整空间。只要认房又认贷的城市调整为认房不认贷，普通住房、非普通住房二套房的首付比例、房贷利率、税费就存在下降的空间。

二是普通住宅的认定标准可以调整，首付、税费等可以下降。在优化方式中，结合生育政策、人才政策、养老政策等，对于多孩家庭、人才、老年人群优化住房政策，满足了合理住房需求释放。

三是一、二线城市的中心、市区域尽快解除、取消限购、限贷、限价、限售、限签、限离、限商住、限户型与面积、二手房指导价限制措施，满足更多刚需与改善性住房需求。

四是一二线城市的地方一律购买普通商品房转化为共有产权住房、公租房、保租房，超级与特大城市旧城改造、旧区改造实施货币化安置，棚改房的城市实施货币化安置，可以快速的去库存。

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