政策潮来了！

自724会议开过后，利好消息越来越多。27日住建部又发话，落实降首付、降利率、降税费、认房不认贷。

8月1日，央行又召开2023年下半年工作会议。

(资料图)

要求，因城施策精准实施差别化住房信贷政策，继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行，更好满足居民刚性和改善性住房需求。

并再度表态存量房贷利率。

——“指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”！

这也是自7月14日央行公开回应支持和鼓励存量房贷利率下调以来的二度发声存量房贷利率。

且表达比上次更加明确了。

已然从“支持和鼓励”变为了“指导”！

这也意味，这事已经没有悬念，存量房贷利率下调已板上钉钉。

预计接下来，或将有相关文件出台。

那么，目前什么进展呢？

从央行公开表态支持和鼓励存量房贷利率下调，已经过去半个多月了，各地落地情况如何？

好消息是，已经有银行在“试探”。

兴业银行广州分行已率先出招，推出了存量房贷利率1年期利率优惠券。

不过，该举措目前仅在广州分行下辖若干支行创新试点。

尚未大量推广。

广州部分银行也已就存量房利率调整开展调研和收集需求。

并表示“待监管部门进一步政策指导后再制定相关的管理办法和实施方案。”

南京本地城商行透露，银行内部已经下发口头通知。

未来会调降存量贷款利率。

主要调节的点在于LPR基础上的浮动利率。

比如之前的利率是LPR加5个基点，降为3个基点，类似这样。

此外，还有刷爆朋友圈的常州部分银行、中山农业银行的“乌龙”事件。

一个称：已有银行同意下调存量房贷利率。

但随后这几个重要字眼却被删除。

一个被曝，已有客户收到存量房贷利率“直降”短信通知。

但却被农行辟谣，称：“相关内容为客户因LPR下调导致的利率调整，与存量房贷利率调降无关。

我行目前暂未收到有关存量利率调整的政策文件。”

还有消息说，武汉某国有大行也在开会研究。

真真假假，皆热议不断。

由此足见，大家对此事的关注度。

全国房奴都在翘首以盼。

那么，天津呢？

天津存量房贷利率，下调了吗？

针对此，365摸底了天津多家银行，均表示：暂未执行。

建设银行工作人员回复道：目前并未接到有关部门的正式通知。

我行将积极与监管部门作好对接，如果有新的进展，会在第一时间跟进，并做好贯彻落实。

工商银行工作人员表示：我行已经关注到存量房贷利率下调的新闻，但目前还没有收到正式的文件，可以持续关注。

如果有正式文件，我们会第一时间发布到官网或者公众号。

中信银行也表示，还没下细则，所以尚未执行。

此外，渤海银行、上海银行、华夏银行等，目前也都还没有落地。

都在等各个总行的政策。

“没有上面的政策出来，下面暂时都不会动。”

可以肯定，降是一定会降。这是大势所趋。

央行都已经发话，响应是早晚的事。

历史上也已有过先例。

2008年10月，央行发布《关于扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度等有关问题的通知》，将存量房贷利率下限调整至基准利率的七折。

而且，高存量房贷利率所带来的问题，已相当突出。

一边是一降再降的新增房贷，一边是高高在上的存量房贷。

新旧利率差极大。

加之收入预期下降，倒逼“提前还贷”的现象越来越多。

今年上半年，个人住房贷款累计发放3.5万亿元，较去年同期多发放超过5100亿元。但个人住房贷款余额总体却还略微减少一点。

主要原因就是，理财收益率、房贷利率等价格关系已经发生变化。

更重要的是，与大基调有悖。

现在，从上到下都在想方设法“促消费”。

包括7月31日发改委的扩消费20条，洋洋洒洒4500多字，字字句句都在围绕着刺激消费、扩大内需展开。

并且，还把“住房”归到了大宗消费里。

态度可见一斑。

很明显，扎堆提前还贷，让钱“睡”在银行里，不仅不是促消费，还是在拖促消费的后腿。

即便没有提前还贷，背负着那么高的房贷利率，也没了消费的欲望和潜力。

并不利于经济复苏。

所以，无论从哪个角度，都势必会调整。

现在的问题是，如何降？降多少？

之所以迟迟还未有银行真正执行，关键原因也在于此。

央行给出了两种下调方式：

1）商业银行与借款人自主协商变更合同约定。

2）新发放贷款置换原来的存量贷款。

客观说，第一种，不太现实。

倒不是说技术上有多难。

2008年那么大范围的调降，以及LPR利率全面换轨等，都已有经验可循。

难的是，标准无法统一。

央行此次并未强制下文，只是口头“鼓励和支持”，主动权交给了银行。

让银行去与借款人自主协商修改合同，以降低房贷利率。就好比，让银行主动去“割肉”。

没有逼到一定份上，肯定是不愿意的。

再者，自主协商，银行自然是能少让利就少让利，而买房人则希望降越多越好。

本身就很矛盾，如何达成统一？

以银行的意愿为准，还是以买房人的意愿为准？

处于弱势的买房人又拿什么去跟银行谈判、协商？

所以，这一方式，实现起来很难。

相比之下，第二种“转按揭”的方式，实现的概率更大。

何为“转按揭”？

说白了，就是从B银行新贷一笔低利率的，置换掉原来A银行高利率的。

其实，带押过户也是一种转按揭。

这种方式，是通过发挥市场竞争的原则，去倒逼银行让利。

去抢房贷业务。

毕竟，个人房贷一直被视为“银行资产稳固的基本盘”，是一种优良资产。

只要有一家喊出来，就会引发鲶鱼效应。

事实上，2008年那次存量房贷利率调降，就是一些小银行率先推出，以七折的低利率和免费办理同名转按揭挖了大行的墙角。

带动得大行也纷纷下调，以留住优质房贷客户。

眼下的情况是，各银行都在等。

一等，总行进一步的执行细则，包括要按什么条件、什么标准、什么流程调降等。

二看，有没有银行动手。

敌不动，我不动；敌若动，我先动。

现在普遍的，银行有钱放不出去，所以肯定会有银行迫于竞争压力出手。

舍小利撬大市场。

当然，站在咱买房人角度，自然乐见其成。

早就盼着政策落地了。

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