作者：世联评估|首发：价值领地微信公众号

*以下内容摘选自世联评估价值研究院《2022年中国房地产代表城市回顾（北京篇）》

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●PART 1

新房市场

一、住宅新房供应

2022年全年累计供应新房60,155套，新增供应面积共计696.81万m²。相比于2021年供应套数同比下降3.86%，供应面积同比下降9.79%。

本年度供应量最大的区域为昌平区，累计供应11,162套，新增供应面积合计112.92万m²；大兴区排名其次，累计供应9,418套，新增供应面积合计97.68万m²，西城区供应量最少，累计供应13套，新增供应面积合计为0.58万m²。2022年全年供应量排名前三的项目分别为位于门头沟区的京能西山印共有产权房、昌平区的国誉燕园（指导价）及大兴区的西红门橡树湾（指导价），供应套数分别为1,996套、1,788套及1,562套。

2022年新房供应市场整体表现不佳，供应量虽有所下降但整体降幅较小，按月度新房供应量来看，仅4月、8月、9月新房供应量超过5,000套，其余月份均以2000套至4000多套中间徘徊，毕竟面对疫情反复、房企爆雷等因素新房供应量明显乏力，但随着疫情管控措施的转换，外加之前救市政策频发，同时年末房企多个项目入市，预计2023年新房供应量大概率有所回升。

二、新房成交分析

2022年全年累计新房成交55,985套，成交均价为54,409元/m²。相比于2021年成交套数同比下降27.42%，成交面积同比下降26.21%。

本年度成交量最大的区域为大兴区，累计成交9,783套，成交均价为45,996元/m²；昌平区排名其次，累计成交7,250套，成交均价为44,161元/m²，成交最少的为西城区共计55套、成交均价为94,349元/m²。

2022年全年成交量排名前三的项目分别为位于大兴区的北投如郡共有产权房、大兴区的兴海星光里共有产权房及昌平区的未来慧园共有产权房，成交套数分别为1,478套、1,049套及1,047套。

2022年，北京新房市场多受疫情及其他调控政策的影响，整体市场成交热度处于低位运行状态，与往年相比成交量减少27.42%。从月度走势来看，前四个月除2月受春节假期影响，成交量位于全年最低，仅2,055套，1月、3月、4月成交量基本维持在4,500套左右，随后受疫情反复影响，市场成交量持续下降，直至6月，防疫措施逐渐常态的同时开发商冲击年中业绩，成交量止降转升，自8月起新房市场成交量呈现三连升，突显10月成交规模达到全年最高位成交7,555套，年末11-12月疫情卷土重来，新房市场成交规模量明显回落，最终12月成交量定格在5000多套。

成交均价方面，近几年北京新房市场成交均价走势维持上升态势，同比2021年成交均价上涨7.85%涨幅有所增加，在疫情反复的影响下，成交均价仍保持较强的韧性。目前来看北京新房市场仍然坚持“房住不炒，稳字当头”、保持房地产调控政策连续性稳定性的总基调下，预计2023年新房市场将逐步复苏，市场表现将好于2022年。

三、新房存量及去化

我们选取北京市新房市场过去一年月均销售速度来计算，北京市新房商品住宅存量套数约需要23.0个月可去化完成，存量面积约需要25.7个月的去化时间，各区情况较2021年有所上升。2022年北京商品住宅市场存量上涨，数量为106,565套，较2021年同比上涨7.55%。

存量套数分区域来看：顺义区、大兴区、朝阳区存量套数较多，分别为14,131套、12,495套、12,223套；去化速度上大兴区、昌平区和顺义区最快，分别为813套/月、603套/月和494套/月；存量套数去化时间上，海淀区、东城区、延庆区最快，分别为7.6个月、10.4个月和14.9个月，压力最大的为西城区、怀柔区和密云区，去化周期分别为150.3个月、56.5个月、43.0个月（东、西城禁止新建商品住宅，市场成交多为二手房交易，成交量较少，去化时间上可能与实际有差异）。

2022年整体楼市成交量处于低温运行状态，导致库存去化速度减弱，出清周期再次大幅拉升，库存出清周期达到23个月，目前库存去化时间超出正常水平，整体去化风险较为突出。

●PART 2

存量住宅

一、存量成交分析

2022年12月存量房住宅成交8,773套，较上个月环比下降18.39%，同比下降43.19%，12月二手房均价为53,832元㎡，较上个月环比下降0.07%，同比上涨2.27%。

回顾2022年，受疫情反复影响，北京存量房住宅成交套数明显回落，存量房住宅成交141,073套，较上年同比下降26.98%；存量房成交均价为53,611元/m²，同比上涨1.85%。

从行政区域看，朝阳区、海淀区和丰台区存量房成交套数为前三，分别为34,076套、15,947套和15,298套，占比分别为24.15%、11.30%和10.84%。成交量最大的朝阳区，超过第二名海淀区近1倍有余，依然是名副其实的成交大户。怀柔区成交套数最少，成交1,208套，成交量占比仅0.86%。成交均价方面，西城区最高，为123,586元/m²；成交均价最低出现在平谷区，为22,680元/m²。

根据2022年全年存量房数据走势分析可以发现，北京存量房市场受疫情影响更为明显，年内多次疫情反扑来袭，打乱二手房市场复苏节奏，2月二手房成交量8,260套位于全年最低，春节节后疫情短暂得到有效控制，二手房市场得以喘息，市场热度短暂升温，3月成交套数突破15,000套升至年内最高位，但4月起疫情反复，市场成交量逐步回落；5月成交套数再次拉低仅比2月成交多出百套；随后优政频发，贷款利率再次下调，二手房市场迎来缓慢复苏，成交量走势呈现4个月连续上涨，直至9月成交套数升至14,329套位居全年销量第二，10月后受国庆假期出游及疫情影响，二手房市场再次进入下降通道，与此同时年末防疫管控措施逐步转变，12月成交套数再次跌至1万套以下。目前疫情高峰已过，二手房市场热度将逐渐回暖，之前出台优惠政策持续发酵，预计2023年二手房市场活跃度将大概率有所提升。

●PART 3

住房租赁市场

北京市住房租赁市场2022年12月份经过各区加持平均后的月租金为92.26元/m²，租售比为1:583，与往月相比租金持续微降。

2022年整体租金呈现波动趋势，受疫情影响，租赁市场成交节奏改变，部分租赁需求被迫暂缓或取消，导致年度租赁成交规模小幅下降。

从月度数据来看，2022年1-3月，随着市场的逐渐回暖，平均租金呈逐月平稳上升趋势；4月，受疫情影响，租金出现回落；5-7月，疫情逐渐稳定，毕业旺季来临，租金逐月回升；8-12月，受租赁淡季及疫情双重影响，租金连续5个月下滑，租金明显低于上年同期水平。

综合来看，2022年度租赁成交节奏受疫情影响明显，不过，各区租赁成交规模和租金价格受影响较小，随着疫情因素的逐步消减，未来租赁市场将逐步回归正常运行节奏。

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本文作者：世联评估，全国领先土地房地产、资产评估机构，拥有强大的评估师团队，持有RICS、MAI、HKIS等国际学会资质，致力专业持续领先，以前瞻视角深度解读房地产市场，内容首发价值领地公众号，原创精彩不断！如需转载本文，请点击查阅转载规则。

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