房地产行业最坏的时候已经过去了。

(资料图片仅供参考)

3月17日晚间，央行宣布于3月27日降低金融机构存款准备金率0.25个百分点，有望进一步提振市场经济和居民贷款的积极性，也可使金融机构有更强的动力支持房地产融资。

住建部部长倪虹在两会的“部长通道”接受采访时明确表示要防范化解房地产“灰犀牛”风险，用“抓两头、带中间”的方法，以“精准拆弹”的方式化解风险，帮助出险房企自救。

市场方面，据CRIC监测，2023年2月，30个监测城市成交面积为1622万平米，同环比涨幅均超4成，整体成交规模与去年12月持平，前2月累计成交已止跌，市场回升苗头初显。3月，市场“小阳春”仍然延续。

出险房企积极推进复牌

2022年四季度以来，房地产行业暖风吹来，利好政策不断升级优化，许多未出险且努力维持经营的民营房企受到监管层的肯定和帮助，部分已出险房企也得到了金融机构的支持，房企融资环境明显改善，也给了出险房企积极自救的信心。

佳兆业和景瑞控股也试图借此东风，推动公司重新回到正常经营的轨道。

佳兆业在年报中表示，期内，公司境内债务已完成多笔融资展期，融资成本较2021年底持续下降，另有多个项目完成债务重组实现盘活，项目复工复产复销。同时，公司与也债权人进行建设性对话，以加快制定潜在重组计划，缓解流动性问题，将继续保持与债权人的沟通，并于适当时机公布关于重组进度的最新消息。

2021年，佳兆业取得营业额355.44亿元，同比减少36.3%，毛利润46.28亿元，同比下降70.9%；归属母公司净利润亏损约127.27亿元。2021年，佳兆业取得全口径合约销售额约923.52亿元，同比减少13.6%，未破千亿。

2022年上半年，佳兆业实现营业收入134.31亿元，同比下滑55.3%，毛利润23.1亿元，同比减少75.1%，归属母公司净利润亏损76.72亿元，实现合约销售额只有约104.97亿元。截止2023年2月底，佳兆业在建在管项目整体复工率约95%。

截至2022年6月底，佳兆业总土地储备近2740万平方米，其中大湾区土地储备约1641万平方米，占集团总土地储备的60%。

佳兆业透露，旗下仍有176个城市更新项目尚未纳入土地储备，占地超5394万平方米。这些都是佳兆业保持公司持续经营和未来发展的资本。

继佳兆业复牌后，景瑞控股也于3月14日正式复牌。3月13日，景瑞控股披露了2021年及2022年半年的业绩报告，并在公告中披露了涉及金额49.1亿元定期存款的独立调查结果。

3月14日上午，景瑞控股在盘前交易时段一度暴涨255.93%，但开盘后股价一路走低，截至14日收盘，跌幅约39.83%，但跌幅也在50%内，表现仍然优于预期。

更多出险房企或走出“复牌”第一步

根据港交所相应规则，由于未能在2022年3月31日或之前披露2021年的年报数据，在港交所上市的佳兆业、中国奥园、世茂集团、中国恒大、恒大物业、彩生活、花样年控股等10多家内地房企停牌至今。

根据港交所《上市规则》规定，如果上市公司持续停牌18个月，港交所便有权将股份摘牌。因此，2022年4月1日起停牌的17家内地房企，若不复牌，将在今年9月面临被摘牌风险。

不过，从目前各家房企的进展看，佳兆业已经拉开今年出险房企复牌的序幕，接下来预计会有更多出险房企走出“复牌”的第一步。

易居研究院研究总监严跃进表示，佳兆业此次获得复牌条件源于其积极做整改和风险化解工作。此前，佳兆业成功引入了中信、招商蛇口、长城资产等央企和 AMC，探索出多条切实有效的纾困路径，有效盘活资产，经营基本面持续回归良性轨道。在经营层面，佳兆业明确将继续加快其开发中及已落成物业的预售及销售，并加快收回预售款项及其他应收款，并将继续积极调整销售及预售活动，以应对不断变化的市场环境。

严跃进进一步指出，“佳兆业复牌也是当前问题企业或困难企业逐渐走出债务风险的重要标志。此前恒大提振现房销售业务、奥园顺利达成债务处置工作等与此次佳兆业复牌事件，都有相似性，即此类企业逐渐走出了低谷，风险化解取得了积极的成果。

复苏之路：债务重组

相比推进复牌，债务重组是一个旷日持久的拉锯过程。出险房企不得不把更多的时间和精力投入其中。

政策利好频频，优质房企融资破冰，市场回温明显，出险房企的债务重组开始走上“快车道”。

3月7日，有消息称，融创中国境外债重组计划获得了主要持有人临时小组的支持，双方将签署重组支持协议。在完成协议签署后，融创中国拟在3月底前对外公布其债务重组计划。

此前，融创房地产集团的10只总计160亿元的境内债展期方案均已获得持有人投票通过。境内债券整体展期共涉及10只存续的公司债券及供应链ABS，加权平均展期期限3.51年。

中国奥园境外债务重组也获得实质性进展，并与部分主要境外债权人达成中期债务静止协议，支持中国奥园进行全面债务重组及引进战投，同意暂缓偿还债务安排，并承诺不采取任何强制执行行动，以确保奥园运营稳定。

根据公告，奥园目前境外有12笔美元优先票据，票面利率在4.2%—8.5%之间，多为2022年、2023年、2024年、2025年、2026年、2027年到期。本金总额共计34.53亿美元，约合人民币超230亿。

目前，龙光集团223.6亿元境内债务成功展期36-48个月，增信措施是提供大湾区重点城市交通便利区位住宅项目，以及西南省会城市核心枢纽住宅项目各55%股权质押。

龙光集团正在对其境外债重组方案进行调整，并计划在4月底前争取重组方案获得通过。

更早时，绿地、华夏幸福已经完成境外债的整体重组，是国内少数能完成境外债整体重组的出险房企。

更多的房企还在与境内外投资者的艰苦谈判中寻求机会。

在整体预期向好的情况下，出险房企也通过加快处置资产、项目让渡股权、引入战投等多种方式加快项目的开发进度，优化企业的债务情况，实现减债降杠杆，推进公司经营尽快回归正常。

来源：乐居财经

转危为安 都用了什么特效药？

出险房企能走出ICU，内外因都很重要，一方面是去年下半年一系列的政策利好，民企融资条件松绑，另一方面是房企积极自救，积极化债，力保经营。

1、引入国资

引入国资战投，对民企来说有许多益处。前些年的万科、绿城、万达等在引入国资之后，在资金、经营等方面更具优势，也有了更多业务转型、融资的机会，即使在暗黑时期也发展稳定无暴雷。

除前文提到的建业引入河南铁建入股，成功引入地方国企的，还有华南城和红星美凯龙。

此前华南城与深圳特区建发集团签订了股权认购协议，华南城向特区建发配发33.5亿股，约19亿港元，特建发成了华南城最大股东，约占股29.28%。并且特建发就华南城美元债展期的事项，也与受托人签订了保值契约。

据悉特建发不仅设立总规模约110亿元的股权投资基金为华南城项目提供资金支持，而且在研究与华南城7个在建项目全流程合作。

并且由于国企背书，华南城于2022年4月获得上海银行深圳分行的40亿元授信额度。

红星美凯龙也同样引入国资，2023年1月17日，红星美凯龙发布公告，约定将29.95%的股份转让给建发，合计转让价款为62.86亿元。

红星美凯龙在国内一二线及核心城市自持许多优质的商场，红星美凯龙和建发算是强强联合，红星美凯龙解决了部分资金问题，建发也借此进入家居行业。

图源：乐居财经

2、以股抵债

除了债务展期，债转股也是当前许多出险房企化债的主流方案，因为债转股直接减少了债务偿还的金额，对房企的资金压力更小。

债转股是一些债权人比较容易接受的方式。对一些看好公司的长期发展的债权人而言，持股可能升值，获得更高回报，而对另一些急于套现的债权人而言，转股后可以自由交易。

近期多家房企的债务重组方案中包含了债转股方案。

华夏幸福的债权人除展期外，可以依照自身需要，选择一定比例的留债及“幸福精选”平台股权以股抵债。截至2月28日，“幸福精选平台”股权抵偿金融债务已实施约73.42亿元，“幸福优选平台”股权抵偿经营债务已实施金额约为人民币25.57亿元。

3月8日，在融创最新境外债重组方案中显示，融创的债权人可以申请债转股，前提是保持孙宏斌的持股比例能够在控股线上。据悉，将有37亿美元的债务转为融创中国和融创服务的股票，其中融创中国转股价为20港元（当前4.6港元），融创服务转股价17港元（当前3.1港元）。

3月10日晚，旭辉控股公告称，“为当前境外流动资金状况制定全面解决方案取得重大进展。其中若干关键商业条款包括不削减本金金额，允许部分或全部债权人自愿将其部分债务转换为本公司股权或可换股债券，及减少以现金支付的利息等。”

3、盘活资产

出售优质资产，直接回笼资金，是较容易实施的，也是缓解流动性压力最直接有效的手段。

据悉，佳兆业在大湾区土地储备约1641万平方米，占集团整体土地储备的60%，其中，广州和深圳的土地储备占比达大湾区市场的38%，并且许多都为地段好价值高的旧改项目。

并且佳兆业仍有约176个城市更新项目尚未纳入土地储备，占地面积约5394万平方米。

佳兆业就这些优质资产，与债权人、当地国资委、港商接洽。据公开信息显示，佳兆业已与中信、招商蛇口、长城资产等AMC在深圳签署战略合作协议，重点围绕粤港澳大湾区城市更新、房地产开发、商业综合体经营等领域开展全面合作。

负债超万亿的融创，自2021年起就高频变卖资产，21年底，将杭州两项目股权转让给合作方滨江，回笼资金16.73亿元；

今年1月3日，在附有三年回购权的前提下，将深圳融创文旅项目51%的股份，以35.8亿元转让给合作方华发。

除了出售项目，出险房企还会出售旗下物业公司等的轻资产，据悉，已有多家民企出售旗下物业公司，如奥园、阳光城、禹洲、中南、祥生等。

建业、佳兆业等房企的复工、拿地、复牌，为出险房企的复苏打出了信号枪，但想要回归正轨、健康发展，还面临着许多挑战。如何实现正常经营和交付、恢复品牌信誉，才是未来切实要解决的问题。

本文来源：丁祖昱评楼市、明源地产研究院、证券时报、乐居财经

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本刊法律顾问：广东南国德赛律师事务所 谢炎燊、陈慧霞

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