不能说毫无先兆，只能说猝不及防！近日，黄埔旧改新政3.0正式官宣。

(资料图片)

△《广州市黄埔区广州开发区关于实施城市更新行动推进城市高质量发展的若干措施》在区官网公布

虽然从网页的浏览量看，留意到政策已正式发布的人并不多，但这并不影响其内容的重磅程度！

众所周知，2020年6月，黄埔区率先推出了3年完成66个旧村拆迁改造的方案。并在2019、2020年先后发布过旧改政策1.0、2.0版本。

不过，在推进的过程中又经历了刹车，并调了整个旧改的节奏。如今旧改新政3.0的出台，意味着黄埔旧改的再出发？

旧改新政3.0

对比征求意见稿这些是重点

细心看这文件，还是能发现一些亮点，其中最吸睛的莫过于对安置回迁房的限售规定，有了180°的变化。

去年年底，3.0版本的征求意见稿中重点提到，村民对安置回迁房自持比例≥50%，并且取得不动产权证后自持不少于20年。自持以外的部分也要在取得不动产权证后5年才能交易。

而最新敲定的3.0版本政策里，只提及到完成“集转国”的回迁房，方可办理补交土地出让金手续，删去了回迁房自持比例、自持年限、限售时间等内容。

简单说，村民只要拿证并补交土地出让金后，即可将回迁房放到市场上交易。这肯定是各有利弊，对市场的调节作用要求也更高。

另一个值得关注的点，是产居比例要求的变化。去年年底的征求意见稿表述为：

知识城、科学城、黄埔港片区的旧村改造项目融资区地块，产业建设量和留用地指标产生的权益面积（含商业商务服务业、新型产业、产业的公建配套），原则上应占融资区地块总建设量分别不低于40%、30%、40%，

或旧村改造项目产业建设量（含商业商务服务业、新型产业、产业的公建配套），原则上不低于项目总建设量的30%。

而正式的3.0版本里，则删除了相关产业要求的表述，相关调整也和今年年初市级发布的《广州市旧村改造合作企业引入及退出指引》契合，该文件已不再提及圈层划分及相关产业导入比例的要求，被视为是降低开发商参与旧改推进难度的重要措施。

△2022年年底发布的征求意见稿局部截图

还有一点大家未必会留意到的是，对于旧改融资区中配建住房的要求。

征求意见稿提到，旧改融资区中须配置建面占比不低于5%的“双限房”（限销售对象、限房价），并按照项目融资区最近一期商品房备案价下浮不低于10%的价格向合资格人才销售。

△2022年年底发布的征求意见稿局部截图

而正式公布文件中则改为：

结合功能定位、产业布局、配套规划，在重点产业集聚区中且具备承载条件的新批复旧村改造项目，规划配置不低于融资区住宅总建筑面积3%的政策性住房，建成后由区住房城乡建设部门指定单位以建安成本价回购。

△最新发布文件局部截图

“双限房”改为政策性住房，比例从5%下调至3%，但从商品房9折价改为成本价销售，对开发商的综合实力要求也相应提高了不少。

珠江村

73万㎡大盘配九年制学校

无论如何，黄埔旧改再出发已是板上钉钉的事。比如日前，老黄埔下沙珠江村发布了控规调整公示，一座超70万㎡的大盘上线，足够吸睛。

珠江村，位于黄埔中山大道与港前路之间，西面隔鱼茅路即鱼珠地铁站，东北侧隔中山大道为大沙地商圈，地段不差，早在2021年4月表决通过景业名邦联合体为合作企业。

此次控规调整，主要是将原来的二类居住、商业金融业、防护绿地等用地调整为二类居住、二类居住/商业、商业/商务、公园绿地、中小学用地等。

按照最新公布的控规调整公示，旧村改造范围用地面积约25.05公顷，总建面73.72万㎡；安置房项目用地面积约0.7公顷，总建面2.87万㎡。

对了，既然这里提到安置(回迁)房，它对商品房市场会有多大冲击？

就珠江村安置房范围约2.87万㎡的建面，体量不算大，再扣除村民回迁自住的面积，真正会推出市场的相当小，对商品房影响很有限。

△现行控规示意图

除了用地性质的调整，基础设施、公建配套等规划还更有看头。比如，旧改范围内将优化部分规划道路线位，新增公交首末站、社会停车场各1处，新增4条支路。

规划的公服及市政设施，总建面更是达到6.57万㎡，当中就包含九年一贯制学校（30小学+18班初中）、2所幼儿园以及肉菜市场、社区卫生站等，配套还挺齐全。

△拟调整控规示意图

而在蟹山西路紧靠旧改红线的位置，还有一处医疗卫生用地，是现成的黄埔区中医医院。

村企双方或将适时“分手”

实际上，作为老黄埔紧靠鱼珠的一个旧改项目，珠江村的关注度一直都很高，比如今年年初的黄埔高质量发展大会，官方就点名要加快推进该村旧改，实现首开区动工。

△珠江村改造效果图

不过另一方面，项目的推进并非一帆风顺。

早在2021年底，全村私宅签约率已达99.5%，拆除率超90%。但也就在同一时期，项目时不时就传出停工、临迁费逾期等消息。

△2021年12月项目拆除情况 来源:珠江村旧村改造

其后经过旧改政策调整等一系列变化，珠江村旧改实施方案获批，项目也迎来了转机。

到了今年3月下旬，珠江村旧村改造公众号更发布公告，就项目推进进展、临迁费发放等关注度较高的问题作出回应。

同时也提到，联社正在加快核实项目合作企业运营状况，如发现企业因资金问题造成项目进展再次受到严重影响，将按规定适时启动合作企业变更或退出流程。

这对于稳步推进项目建设，无疑具有重要的意义。

一来项目受官方重点关注，二来项目地段优越，加快推进将可改善村民居住环境，并且补充市场新房供应。

△珠江村改造效果图

目前来看，珠江村旧改周边在售一手住宅主要有老黄埔旧改“三剑客”，即富颐华庭、中鼎君和名城珺合府、万科城市之光，均价约5万-5.6万/㎡。

△万科城市之光

而如果按原来顺利的推进节奏，推测珠江村旧改融资区也差不多到入市阶段，市场选择也更多。

湖中村

旧改推进一路“狂飙”

不仅黄埔，就连同样在东部的增城，也传来了宁西湖中村旧改片策方案获批的消息，让人不由得感到，最近动作频频的旧改，似乎正要“满血复活”了。

湖中村旧改，除了涉及该村竹山、社排两个经济社，另外还有部分属于百湖村的土地。

实际上，这个旧改项目就是3月下旬才被增城城投以底价19亿元、折合5026元/㎡拿下的沙宁路东侧地块，属于采用储改结合推进的项目。

由于其位处增城开发区东拓范围，项目的推进可谓一路“狂飙”。

今年2月中旬公布基础数据调查成果，2月下旬地块挂牌出让，3月下旬顺利成交，再到日前片策方案获批……

根据获批方案，项目改造范围共约18.8834公顷，除靠近永宁大道、沙宁路的少量公园绿地、防护绿地及部分城市道路用地之外，余下的17.1239公顷均为建新范围。

总体来看，整个项目大致由三湖路划分为南北两部分，其中南部为纯居住用地，配有社区卫生站、农贸市场、公交首末站等。

北部为商住混合用地，配有幼儿园、托育机构等，还有单独占地的36班小学。

另外，项目复建区总建面6.3万㎡，包括3.54万㎡住宅物业、2.76万㎡商业物业。

对了，根据公示方案的附图，整个项目规划有22栋住宅楼，其中南部住宅主要围绕原有的低矮山坡建设，生态条件不差。

目前，项目所在的宁西街楼市仍处于相对空白的状态，最近的在售一手楼要去到西面约4.3公里的永宁板块，光大樾云台、中建鄂旅投岭南悦府等1.6万-1.75万/㎡就有交易。

△周边楼盘

未来旧改项目入市后，将会为增城开发区工作的人士提供就近置业的选择。

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