◎ 来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）

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几年前，王健林在一段受访视频中说，“再过几年，万达的租金收入就能达到1000个亿。就凭这一条，万达集团就能‘任凭风浪起，稳坐钓鱼船’”。

若按千亿租金计，大连万达的确就是一头很能产奶的“现金奶牛”，甚至“利润奶牛”。理想丰满，现实却很骨感。

4月初以来，“商业地产大佬”王健林的大连万达不断被卷入舆论风波之中，对旗下珠海万达年内冲刺赴港IPO肯定不利，但大佬之所以是大佬，总有一般人不及的过人之处。

起初，万达地产因涉及未履行广东“河源万达东江城”10多亿元相关义务，被上海中院强制执行，联同该项目关联公司一起沦为失信被执行人。

不久，坊间又曝出王健林四处奔走找银行借钱而不得，引发市场对其大连万达资金链的担忧。

5月上旬，有媒体爆料说，大连万达正计划重组境内债，羁主要跟国内主要银行商讨境内贷款的“不还本续贷”方案。

实际上，王健林掌舵下的整个大连万达商业版图，在战略上挺有意思的。

2017年上半年，大连万达卷入突然刮起的债市风波，王健林一夜之间下定了壮士断腕决心，想出了打包卖掉13个万达城及十几个酒店的甩包袱自救方案来。

最终，王健林这些打包资产以骨折价脱手，孙宏斌的融创接了13个万达城，李思连和张力的富力接了酒店，各得其所，完美收场。

当然，富力后来估计肠子都悔青了，但这是后话。当时，谁能想到后来持续三年的疫情这个“黑天鹅”。

2018年，王健林对外提出大连万达商业“去地产化”，不再新增开发项目，为此还专门重新梳理出了大连万达商管和万达地产两个独立的板块，以彰决心。

2019年底，大连万达商管彻底剥离房地产开发，万达地产除了承接被剥离出来的存量项目外，次年4月初以10.6亿元底价拿下广东河源4幅地块，当月豪掷近9.6亿元抄底青岛即墨，又斥资7.23亿元溢价逾35%夺得江苏盐城一地块。

整个2020年，万达地产手持“万达广场”这张王牌频繁底价拿地，给外界的印象就是万达重返房地产，坊间曾曝出王健林为万达地产定下2021年千亿目标。

但2021年下半年以来，楼市急转直下，进入2022年低迷持续加重，大量民营房企相继债务暴雷，万达千亿目标暂时也没人再提了。

自2021年10月首次向港交所递交IPO招股书以来，珠海万达商管曾多次更新补充递交招股书，但一直未果。

作为掌舵人的王健林，肯定很着急，毕竟珠海万达商管跟背后众多投资人曾签有上市对赌协议，意思就是今年内必须上市，否则这些股权融资或需要附息回购。

目前，大连万达商管持有珠海万达商管约78.8%的控股权。截至去年底，珠海万达商管总资产约228.9亿元，净资产72.3亿元，去年主营收入271.2亿元（2021年营收234.8亿元），主营利润约129.8亿元。

日前，大连万达商管曾对外披露了2022年财报，透过相关数据变动，外界或可从中略知一二。

去年，大连万达商管总营收近492亿元，同比略增22.8亿元，毛利率62.3%，同比略降2.8个百分点。其中，收入占比91.7%的投资物业租赁及运营总收入451亿元，同比微增4.36%，但营业成本同比增幅达到10.76%，致使毛利率66.9%，同比略降1.9个百分点。

注意！截至去年末，大连万达商管货币资金余额下降49.8%至217亿元，解释理由为“偿还债务本息、 预付万达地产在建广场股权转让价款等增加”。

再看格外扎眼的“其他应收款”，同期末，大连万达商管涉及该指标为248.8亿元，较上年末72.6亿元暴增了242.7%，解释称“主要系预付万达地产在建广场股权转让价款增加”。

换成大白话，就是万达地产将在建广场股权要卖给大连万达商管，但还没交割完毕，后者提前打款了。若反映到万达地产财报上，暂计其他应付款。

再看大连万达商管的债务状况，并表口径下有息负债余额1359.5亿元，较上年初降了约57.5亿元，涉及一年内到期有息债务余额约290亿元，其中约79.5亿元公司信用债、27.9亿元境外债在2023年5至12月内到期或回售偿付。

令人吃惊的是，在“负债变动”一栏，大连万达商管短期借款约50.5亿元，较上年末4.81亿元暴增近9.5倍，一年内有息债务约687.7亿元，较上年末170.2亿元暴增3.04倍，其他非流动负债16.7亿元，较上年末410.5亿元暴减95.9%。

其中，大连万达商管一年内有息债务暴增与其他非流动负债猛减，其解释均为“珠海商管投资人本息重分类”。

参考房企标杆万科的2022年财报，对“其他非流动负债”的细分解释，该科目涉及维修基金、长期应付款、其他，其中维修基金的金额最多，长期应付款次之。

考虑到大连万达商管为轻资产公司，那么“其他非流动负债”的大头应该就是“长期应付款”，如今“长期应付款”很可能被重划到“一年内有息债务”，致使短债暴增。

目前，万达地产集团共涉及6家主要分支企业，分别为万达地产集团珠海运营管理中心、万达地产集团西区分公司、万达地产集团南区分公司、万达地产集团上海分公司、万达地产集团北区分公司、万达地产集团北京分公司。

眼下，珠海万达商管仍奔赴在冲刺赴港上市路上，这是头等大事，但又面临母公司大连万达商管或兄弟公司万达地产集团短期偿付挑战。

既懂商业之道又懂治本之道的王健林，如何尽快破解这些现实难题，“任凭风浪起，稳坐钓鱼船”？

编辑：密探君

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