作为目前青岛首屈一指的高端居住区，崂山区前海一线已发展饱和，“战略北进”成为其未来的发展方向。

张村河片区是青岛主城区规模最大的可成片更新改造区域，近年来，无论是改造速度，还是品牌房企落地速度，都按下快进键。与之相伴的，“新地王”也成为全城焦点。

6月5日，越秀&青铁斩获的张村河“地王”046地块规划出炉，规划建设高层住宅11栋。借此机会，张村河片区能否成为青岛下一个高品质住房甚至是豪宅的聚集地？

(资料图)

置地有声第505期

撰文/高涵

审校/庄建成

如果提到青岛今年最受关注的几个土地板块，张村河片区毫无疑问可以排在前列。

张村河南岸LS0603-046地块在4月6日土拍吸引9家房企（联合体）136轮竞价后，溢价率15.08%，最终由越秀&青铁以约20.55亿元斩获，成交楼面地价21045元/㎡，仅次于莱阳路8号，成为青岛全市涉宅用地楼面价第二高。

规划显示，该地块位于崂山区合肥路以南、瑶海路以东，项目占地面积3.91万㎡，规划总建面约13.51万㎡，其中地上建筑面积约9.94万㎡，规划建设11栋小高层，包括3栋15F+6栋17F+2栋错层（14+1F，13+1F），还有2栋多层配套，规划停车位982个，建设单位青岛青铁隽秀置业有限公司。

通过规划信息可以看出，越秀&青铁项目与海信君玺和华润崂山悦府类似，均是小高层。头部房企不约而同将该片区的产品项目定位在高端改善，平均售价也早已超过4万元/平米。考虑到2万多的成本和更好的位置，越秀&青铁项目价格有望再创新高。

不过，从5月30日同样位于张村河南岸的018地块土拍结果来看，张村河地块的房企争抢热度有些许“降温”。

此前，海信、华润、越秀&青铁的张村河3宗熔断地块溢价率均达到15%。而018地块由4家房企叫价32轮，楼板价18220元/㎡，溢价率3.52%，最终由海信总价17.74亿元竞得。

018地块与046地块紧邻，价格却低了2825元/㎡，比海信君玺、崂山悦府两块地价格也低了755元/㎡，甚至未触发熔断价格，张村河每次土拍成交价格都要上涨的规律由此被打破。

究其原因，018地块要求配建20%的商业可能在一定程度上影响了开发商的举牌（046地块没有额外配建要求），不过海信君玺、崂山悦府两块地其实也要求配建商业或人才公寓。土地的热度一定程度上反映了房企的发展信心，年初以来青岛楼市强烈的回暖形势或许已经发生变化。

今年一季度，青岛楼市迎来“小阳春”，3月份飙升至近半年以来的最高点，然而4月就踩下了“刹车”，月度签约量出现了一定程度的下滑。锐理数据显示，5月青岛商品房市场累计签约金额约154.5亿元，同比下滑14.5%；签约套数8103套，同比下滑26.4%。

再看张村河片区现有项目销售，根据青岛网上房地产数据统计，崂山悦府、鲁信有邻花园可售住宅套数存量不小。4月底华润崂山悦府开盘，在开启认筹之前客户预约是要验资的，但首开仅隔了一天之后就推出了“首付可分期+全民经纪人”的政策，做派从豪宅转向了刚需。可见，青岛楼市的高端改善盘并非可以轻松躺赢。

由于张村河板块发展晚、起点高，且目前板块内落子的开发商多为一线房企和品牌开发商，操盘豪宅能承接前海一线高端置业需求的外溢。但张村河板块由工业区和旧村改造演变而来，交通的通达性不够，也缺乏更高能级的学校、商场、医疗配套等支撑。

不过，如今张村河南岸已“上马”了众多城市配套：教育方面，配套初中建设，中国海洋大学附属学校（初中部）落地，青岛二中新校区推进规划建设；医疗方面，三甲医院山东中医药大学附属医院青岛医院正在建设中；交通方面，临近青银高速、辽阳路等城市枢纽要脉，推动跨海大桥连接线二期建成通车，与已开通的M2/M4两条地铁线无缝连接。

未来5-10年，张村河片区无疑会是青岛的核心亮点片区。目前，在此置业已有崂山悦府、海信君玺、越秀＆青铁、鲁信有邻花园、青岛印象·品、崂山壹号院等竞争，未来预计有更多新盘加入，将面临红海竞争。

此前，浮山后、市南和崂山区其他地方的开发已经消化了很多豪宅需求，张村河两岸正在进行大拆迁，现在是一片大工地，诸多配套的补齐和兑现也需要一定的时间周期，卖豪宅价格，市场能否完全消化还未可知。

高端人士选择居住场所的眼光是挑剔的，地段、品牌、产品力和圈层均不可或缺。

张村河片区位于株洲路高科技产业带以及金家岭金融集聚区的交汇处，同时也是崂山区“四新”经济集聚发展的黄金地带，目前青岛市级规划的虚拟现实和人工智能2个专业园区均已挂牌开园。片区围绕“水脉智谷”总体定位聚焦生态、产业、品质、效率、活力五大维度，致力实现“五个城”的目标愿景。无论是从区域战略还是城市配套判断，都会让人对张村河片区人居发展有更高期待。

再看拿下“明星地块”的越秀，作为1992年就完成上市的老牌国有房地产企业，近年来在追求规模快速扩张的背后，也有隐忧。越秀地产应付款逐年增加从总额看规模已相当庞大，但今年仍在大手笔拿地，还一度因质量问题遭到业主投诉。

青岛政务网留言反馈显示，近年来越秀在青岛的项目（涉及越秀君悦府、越秀星汇蓝湾二期、越秀和悦府），曾存在“地砖、路面、跑道、外围墙皮脱落质量问题”“楼门前主路高于比单元门有大雨倒灌风险、反映开发商置之不理”“交房数月后多处返工、车位太窄停下车下不来人”等问题，在前期销售和后期物业管理环节，也曾出现过“定金不退、房屋另售”“叠拼区物业费远超普通住宅要求标准”等问题。

不可否认，过去形成的“高负债、高杠杆、高周转”的房地产开发经营底层逻辑正在改变，房地产业作为高质量引领的基础民生行业地位正在确立巩固。期待在张村河片区火热开发推进的热潮中，开发商能够延续崂山高品质住宅项目集聚的优势，助力片区向青岛新的价值高地不断进阶。

市场对于青岛主城核心地段的优质房产需求依旧猛烈吗，张村河片区发展反向助推楼市热度何时才能够真正显现。这两个问题你怎么看？

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