作者 | 王晗玉

(资料图)

编辑 | 郑怀舟

房地产销售在经历年初至一季度末短暂回温之后，进入二季度再次出现下滑。4、5月商品房及二手房销量环比持续走弱，1-4月开发投资、新开工面积同比双降，正将市场缓慢建立起的信心又一次拉回原点。

反观二级市场，投资者的情绪总是切换得更为迅速。6月2日，两则有关“三道红线”放宽与房地产支持计划的消息传出后，地产板块又迎来一波上涨。

实际上，从去年AMC纾困到年底“三箭齐发”，每一次政策利好的出现总能带动地产股市、债市整体反弹，而后这种预期又总会随着楼市疲软与房企业绩的下滑偃旗息鼓。

而对于深度参与房地产市场运行的企业管理层、机构分析者与专业投资人士，经历此前几轮政策落地，当下他们再收到此类传闻时，反应更为平静——“这些政策短期内不会引起太大变化，企业不要有更高的期待”。

01 若市场持续悲观，一线房价或下降

6月2日，两则来自彭博新闻社的报道流传开来，一则是监管层拟延长“三道红线”过渡期并放松杠杆限制；另一则是监管层正商讨出台进一步扶持房地产市场的措施。

尽管有关“三道红线”的报道后被证实是在今年1月发布的旧闻，也有多位房企管理层与投资人士向36氪表示，当前业内并未收到来自监管层的相关表态，但上述两则消息流出后，当日房地产板块明显上涨，并带动家居、家电、建材板块领涨各行业。

6月2日家居、家电、建材板块领涨，图源：Wind

不过业内人士分析，即便上述报道后续真正落地，短期内也无法刺激地产行业，尤其是楼市销售产生明显改观。

一位在房企工作超过20年的投资人士向36氪表示，在现阶段，放宽“三道红线”限制对市场的影响基本可“忽略不计”。

“现在民营房企几乎没有新增借款，银行不会贷给他们，有没有‘三道红线’对他们来说都一样；大型央国企则大部分已经满足‘绿档’要求，过渡期是否延长、标准是否放宽对他们就更没影响了。”

而通观传闻全篇，也只有“‘绿档’房企不设债务增速上限”一项有望产生一定影响——头部央国企可借此进一步巩固自身优势。不过上述投资人也提到，央国企对自身负债管理要求较高，通常不会选择大幅举债扩张。

另一位TOP 20房企财务负责人也认同上述观点，认为即便在监管层面放宽了杠杆限制，但企业融资依然是市场行为。现阶段银行等机构很难对出险房企或民营房企借款，因而房企的现金流压力也无法依靠融资得到缓解。

并且，从房企纾困角度来看，此前政策端发布的一系列支持性举措落地后，实际都未带来如外界预期般的成效——楼市销售压力依然较大。因此他坦言，面对政策性刺激举措，当下企业已不再抱有过高期待。

“我认为短期内行业不会依靠政策出现太大变化，作为地产公司还是需要脚踏实地想办法促进销售、盘活资产。”

此外，观察当前房价走势，今年5月全国百城新房价格止涨转跌，100座代表城市新建商品住宅平均价格为16180元/平方米，环比下跌0.01%，同比下跌0.11%；同期二手住宅平均价格为15786元/平方米，环比下跌0.25%，跌幅较上月扩大0.11个百分点。

克而瑞分析认为，5月市场延续了4月回落的行情，除受限于供应之外，核心原因在于经济面波动导致居民对未来预期悲观，购房信心不足，加之前期积累的刚需、刚改需求释放殆尽，楼市增长动能持续放缓。

前述房企管理层分析，如果这一悲观情绪持续下去，或将引发北京、上海、深圳等一线城市房价下调。以上海为例，目前部分区域商品房单价可达15万元/平方米，假如出现个别业主因自身现金流压力而降价卖房的现象，那么同地段房价在原有基础上下调10%-20%实际大有可能。

“（房价）基数太大，单价从15万降到12万、13万是很有可能的，因为市场没有承接力。”他进一步解释说，“如果接下来大家都不愿意消费，总会有个别人因为自身工作或生意受影响，急需补充现金流，那么他就赶快卖一套房子，卖不出高价就降价。只要有一个低价出来，市场就有了参考指标，（同区域）房价就开始跌了。”

02 退市潮起，混改或成唯一出路

面对当前难以提振的销售市场，前述房企管理层判断，后续房地产市场还将有相当一大批企业“倒掉”。“现在已经倒了一大批（房企），将来很有可能再倒一大批”。

而在这些几年前还在冲刺千亿，甚至销售规模已经跨过千亿、两千亿门槛的公司退出房地产舞台之前，其中的多家已经先从股市中退出。

6月6日，A股首家退市房企*ST蓝光正式摘牌。此前其股票连续20个交易日的每日收盘价均低于人民币1元，触发上市规则中股票终止上市的情形。

作为曾经的四川“房企一哥”，蓝光发展的落幕也拉开了房企退市潮的序幕。据中银证券统计，当前所有A股上市公司中，股价跌至1元附近或以下的上市公司中约26%为房地产行业上市公司。截至6月1日，收盘价低于1元的公司有30家，其中房地产行业10家，占比33%。

而在A股5192家上市公司中，房地产行业占比仅2.2%。

截至6月1日，房地产行业共有12家上市公司股价跌至1元附近或以下，除*ST蓝光已退市之外，*ST中天、ST泰禾、*ST嘉凯、ST美置、ST粤泰、ST阳光城、*ST宋都等7家也已锁定“1元退市”，另有荣盛发展、中南建设2家收盘价低于1.5元。当上市公司股价跌至1.5元以下，通常会加速跌至1元以下，面临退市风险。

退市风险下，个别房企如金科股份等也曾为“保住1元”发起股票增持计划，不过在前述房企管理层看来，当前阶段，大部分民营房企再维持上市公司身份已经没有必要。

“上市主要是为了融资，但过去多年股权融资又不给地产公司开放，再加上这两年的流动性危机之后，地产公司在资本市场又发不了债，上市公司就失去了融资的功能。”

去年12月，A股地产再融资开闸，但观察随后实现大额增发的房企，也均是保利发展这样的头部央企，或万科这样的混合所有制企业。

因此上述管理层认为，对于大部分民营房企，现阶段“待在主板也‘难受’，因为要受上市公司监管，每年4次财报，还要写出点内容向股东交作业”。而退市只是失去了一个上市公司的身份，这个身份在或不在，公司都要经营，“销售、盘活土地、交付这些基本动作是不会变的”。

不过其也提到，当前民营房企开发、销售存在一个较为恶劣的现象：同区域两幅地块，如果一块属于国企或者央企，一块属于民企，那么央国企开发的项目就能卖，民企则卖不动——因为市场普遍对民企项目后续交付没有信心。

因此其认为，目前民营房企，尤其是已经出险的房企，有效纾困只有混改一条出路，如引进国企或AMC等，以此获得国资背书。他坦言，“民企为此出让一部分利益都值得，有了国资背景起码能保证之后的销售。现在整个市场环境走到这一步，没有别的选择。”

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