郑州楼市2023上半年已过完。

(资料图片)

我在研究和观察郑州房企、郑州楼盘的销售额数据，以预测全年。

老习惯：

参考数据是易居克而瑞发布的上半年郑州楼市金额榜。

1、2023年上半年大郑州房企金额榜单TOP20：

分析：

今年上半年大郑州房企销售额排行，前三甲是：保利、万科、华润。

冠军是保利。

100%可能，2023年全年郑州房企销售额排行榜前三甲也是他们三位大哥。

而且，排序不变。

这一排位，和全国房企销售榜上半年统计一致，上半年全国数据保利也是冠军。

上半年全国前三甲是：保利、万科、中海。

而在郑州，中海仅排名14位，主要是优质项目和流量项目太少，贡献不了销售额。

我查阅了2022年全年郑州房企销售额排行榜：

2022年全年郑州房企销售额排行榜前三甲是华润、万科、保利。

今年，保利荣登第一，华润跌落第三。

万科依然是老二。

去年全年老一华润的年度销售额为89亿。

今年上半年老一保利的半年度销售额为63亿。

2023年全年结束时，保利的年度销售额数据很大概率会超过去年华润的89亿。

甚至，能够破100亿。

因为，保利下半年北龙湖的保利璞岸、保利璞悦基本要清盘，还有后续的流量盘保利缦城和颂要入市。

从目前来看，2023年度郑州市场销售额指标，万科和华润想破百亿难度很大。

在这个TOP20榜单里，全国房企11家，本土房企9家，险胜。

对于本土房企而言，这已经不错了。

在全国其他大城市上半年的榜单里，本土房企基本都不见踪影了。

所以，不要小看郑州的本土房企。

2、2023年上半年大郑州本土房企金额榜单TOP15：

分析：

在这个本土房企榜单里，美盛、谦祥、正商位居前三甲。

美盛是冠军。

美盛，给本土房企长脸了。

美盛荣登冠军，主要是因为美盛教育港湾、美盛金水印卖的太好了。

记住这些还在榜单的本土房企名单吧：

美盛、谦祥、正商、亚星、普罗、正弘、绿都、永威、建业、中建七局、朗悦、海马、美景、楷林、和昌。

而，康桥不见了踪影。

建业，销售额才11.25亿。

正商，43个项目销售额才21.86亿。

值得说明的是，谦祥异军突起。以25.48亿销售额排名第二，在大郑州房企榜单里排名第六。

主要是因为：谦祥万华城、谦祥云栖、谦祥时光序三个盘卖的太好。

特别是前两个。

普罗以普罗理想国一盘之力，鼎立第5位。很是难得。

楷林，是入榜的唯一非住宅房企。值得点赞。

3、2023年上半年郑州主城八区住宅项目金额榜TOP10：

分析：

看这个榜单，2023年上半年郑州主城区卖的最好的楼盘前三甲是：

华润幸福里、美盛教育港湾、美盛金水印。

华润幸福里，继2022年一骑绝尘后，2023年依然领先第一。

只是，因为货源不多，只是北苑5号楼的货量补充，导致领先力度没那么大了。

美盛不得了，美盛教育港湾不得了。

只能称赞！

余下的7个楼盘是：

万科拾谧森语、保利璞悦、谦祥云栖、万科大都会、保利大都汇、龙湖熙上、电建洺悦融园。

整体来看，我挺感慨。

郑州主城区140多个在售住宅楼盘，排名第一住宅楼盘的销售额仅16.75亿，排名第十住宅楼盘的销售额仅10.72亿。

充分说明：今年郑州楼市还是挺差的。

遥想当年，一个盘单次开盘能卖2000套能破20亿。

那种盛况已不再有，无限感慨。

4、2023年上半年郑州高端改善住宅项目金额榜TOP10：

分析：

这个榜单，呈现的是高端改善盘TOP10。

前10分别是：

华润幸福里、美盛金水印、万科拾谧森语、保利璞悦、华润瑞府、保利璞岸、中海云著湖居、海马公园、未来天奕、鸿园。

这10个盘中，单价最贵的是保利璞岸，成交均价为43158元/平米；

这10个盘中，单价最便宜的是美盛金水印，成交均价为23875元/平米。

这10个盘中，5个盘均位于北龙湖组团，2个盘位于老郑东新区组团，1个盘位于杨金组团，1个盘位于金水北组团，1个盘位于金水老城组团。

这已经说明了郑州的高端楼盘布局及房价逻辑：

北龙湖，一骑绝尘。中原之心，郑州之王。

其中，未来天奕表现很出色。

成为唯一一个在老城区楼盘上榜的楼盘，也是唯一一个在北龙湖之外的房价均价破30000的楼盘。

希望他越来越好。

5、2023年上半年郑州功能改善住宅项目金额榜TOP10：

分析：

功能改善楼盘榜单，貌似是以15000——20000元/平米作为评价标准。

前10位楼盘分别是：

美盛教育港湾、谦祥云栖、保利大都汇、电建洺悦融园、万科山河道二期、万科翠湾中城、金茂越秀未来府、越秀金悦文华、招商美景雍瑞园、电建泷悦华庭。

这10个盘中，单价最贵的是招商美景雍瑞园，位于惠济大北区组团，成交均价为19485元/平米；

这10个盘中，单价最便宜的是电建泷悦华庭，位于滨河国际新城组团，成交均价为15561元/平米。

这10个盘中，4个盘均位于金水北组团，2个盘位于三环老城区组团，1个盘位于老高新区组团，1个盘位于老经开区组团，1个盘位于惠济大北区组团，1个盘位于滨河国际新城组团。

金水北，依然星光闪闪，表现出众。

值得指出的是，这个TOP10榜单，80%是TOP级外来房企开发，本土房企只有美盛和谦祥。

特别指出：

招商美景雍瑞园表现很出众。低调中，他已经快清盘了。

谦祥云栖的成绩表现得独立特行。你们懂的。

6、2023年上半年郑州品质刚需住宅项目金额榜TOP10：

分析：

品质刚需楼盘榜单，貌似是以10000——15000元/平米作为评价标准。

前10位楼盘分别是：

万科大都会、龙湖熙上、亚星锦绣山河大二期、保利和光屿湖、保利文化广场、谦祥万华城、谦祥时光序、华润琨瑜府、华发峰景湾、佳源名门橙邦。

这10个盘中，单价最贵的是保利文化广场，位于老高新区组团，成交均价为14974元/平米；

这10个盘中，单价最便宜的是万科大都会，位于二七新区组团，成交均价为11307元/平米。

这10个盘中，3个盘均位于高新区组团，3个盘位于三环老城区组团，2个盘位于二七新区组团，1个盘位于管南新区组团，1个盘位于滨河国际新城组团。

个人觉得，保利文化广场不应该在这个榜单里，应该在功能改善楼盘榜单里。

不就因为人家的成交均价差了26元没破15000元/平米吗？

华发峰景湾在这个榜单里，也挺委屈的。

以上，是2023年郑州楼市上半年的基本盘。

无论如何，郑州楼市、开发商、楼盘2023年上半年在艰难中锐意前行。

很多开发商很多楼盘，其实上半年成绩表现得还不错。

区域分化，楼盘分化，开发商分化，依然是当下郑州楼市的主体特征。

强者恒强，国央企楼盘威力变大，位置优越学校配套强悍的楼盘威猛，当然，还得有“价格的诚意”。

不暴雷的开发商，不躺平的楼盘，正常交付的楼盘，综合性价比高的楼盘，其实卖的还都不错。

只是，市场容量低了很多。

那就，卷呗。别无他途。

要么，等风来。

7月已来，下半年郑州楼市风云徐徐展开。

下半年到年底，本文榜单出现的多个楼盘名单，将陆续消失于买房人的视野。

比如：

华润幸福里、万科拾谧森语、保利璞悦、保利璞岸、海马公园、华润瑞府、鸿园、招商美景雍瑞园、保利文化广场、保利和光屿湖等。

想买，就快点买吧。

众人用脚用钱投票打过样板，不会错。

下半年，还会有新盘出现、开盘，创造佳绩。

你觉得谁会是下半年销售黑马？

我是深度观察和研究郑州房地产的东哥，实地探盘的东哥。

本文完。

备注：本文部分图片和信息来源于网络。文中观点只是作者看法，不构成操作建议。

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