一财社论：构筑金色降落伞，助推房地产软着陆

发布时间：2023-07-31 21:14:38 来源:第一财经资讯

持续探底的房地产市场，能否在政策调整下重生，备受关注。

(资料图片仅供参考)

继政治局会议定调后，最近中央地方齐心协力抓落实。

中央层面，住建部明确继续做好保交楼等政策支持方向，落实好降低首套房首付比例和贷款利率、个人贷款“认房不认贷”等措施。

地方层面，北上深广等已表态，大力支持满足居民刚性和改善性住房需求。而合肥7月28日公布的十条工作举措中，还包括了推进现房销售试点、探索按套内面积计价等，唱响了房市基本制度的改革强音。

无须讳言，目前我国房地产市场供求关系发生了重大变化，面临着相当的困难和风险，且风险有蔓延之势。不仅如此，房地产风险正给地方财政带来不利冲击，城投债和部分地方债务，袒露出不同的敞口风险。

危中往往孕育机遇，这种机遇孕于痛则思变的变革中。这要求房地产必须构筑更多金色降落伞，以助其软着陆。

目前多地因地制宜解除限购限售等政策，是房地产软着陆的金色降落伞之一。市场风险淤积于交易不自由，要助推房地产软着陆，关键要营造开放自由的交易秩序，让房地产在市场自发扩张的秩序中出清。唯有市场出清，才能发挥市场消化吸收和管控风险的能力，才能充分体现出市场对风险的可承载能力。

清除掉妨碍等价交易的规则等，是房地产软着陆的另一金色降落伞。一直以来期房交易、建筑面积计价等，一方面使缺乏足够风险承受能力的购房者承担了楼市全产业生态链上的风险，如烂尾楼背后是购房者的不可承受之重，保交楼背后是责权利不对等的扭曲激励；另一方面建筑面积计价背后是一种公地悲剧，大面积的公摊面积意味着购房者以同样的价格购买了不同质的资产，购房者对公摊面积没有独立处置权和收益权。

合肥探索现房销售、商品房按套内面积计价等，将有助于强化楼市供需双方的对等博弈，使各方在房市交易中责权利对等，这将增加市场价格中的信号意义，减少市场价格中的噪声。

为二手房交易打开自由之门，也是房地产软着陆的金色降落伞。二手房交易市场是打开居民存量资产重整的重要渠道，目前居民面临着修复资产负债表的重任，唯有为二手房市场打开自由交易之门，居民修复自身资产负债表才能真正有效推进，存量资产的盘活才能有效促进市场需求，激活经济内生活力。为此，统一一二手房市场的税费政策，放松转按揭贷款等业务，将会提高市场风险管控能力，助推房地产软着陆。

丰富金融产品和服务，是房地产市场软着陆的重要金色降落伞。对任何市场，重要的不是是否有风险，而是是否拥有风险管控能力，中国楼市最大问题就是房地产作为一种跨期支付的耐用消费品，市场却无有效的防护垫，楼市风险在市场处于裸奔状态，如房价风险、利率风险、政策风险等，市场没有相应的风险管理工具加以管控。

因此，积极开发固息、浮息按揭产品，探索利率期货、利率互换等金融产品和服务，为楼市提供丰富的风险管理工具和手段等，将有助于通过市场风险交易，将楼市风险锁定在经济金融体系可容忍和可承载的范围之内。

当然，在此必须明确，尽管楼市还处在探底过程中、风险尚未出清，但必须正视并正确理解房地产软着陆，“软”是对着陆的程度修饰，着陆才是核心，不能因为着陆会释放风险，就用各种刺激政策阻遏房地产着陆。因为房地产若不能着陆，经济社会运行成本就无法降下来，投资边际收益率边际递减态势将不可逆转，需求收缩将会升级为需求塌缩，所有市场经营主体都会投鼠忌器，因为在风险敞口不能有效覆盖和管控下，没有投资者愿意交易不确定性和不可控性。

政治局会议已为各地因城施策优化房地产政策释放了自由空间，对各地来说，护航楼市交易自由，清除掉各类有碍公平交易的规则，营造等价有偿的市场交易秩序等，才能为房地产软着陆提供安全可靠的金色降落伞，切忌继续用吹气泡的方式阻碍楼市出清。

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