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(资料图片仅供参考)

2月12号南宁传出消息，当地多家银行将房贷年龄延长到80岁。

面对救了一年还是救不起的楼市，救市的下限又被降低了

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查了下最新的数据，南宁二手房价格已经连续下跌18个月，而想新建商品房的消化周期则是上升到了20个月。

二手房价格下跌，造成市场观望情绪浓厚，连带新房去化跟着一起遭殃，这是我之前讲过的典型的“挤赛道”现象。

房企的新房想去化，业主的二手想套现，两个都想找人转移债务，但问题是市场内购买力现在不够这两家分的。

没办法只能挤了，要么靠降价，要么要政策。

这次房贷年龄延长到80岁就是个靠政策的典型例子。

房贷延长到80岁的新政，本质上是让住房贷款的政策可以覆盖到更多人群，说的更直白点，就是可以让更多人申请到30年足额的商业房贷。

按照贷款人年龄不超过70岁这个截止目前还未放松的政策来看，房贷延长到80岁意味着50岁这个年龄层次的买房的人可以把房贷做足30年。

怕年纪大房贷年限短，从而导致月供压力大？没事现在给你降低了，赶紧买房吧

渔民把渔网的网眼越做越小，是为了捞上来更多的鱼，同理房贷年龄期限的延长也意味准备向存量市场挖掘更多的购买力。

怎么说呢，更小的网眼意味着会把小鱼苗也打捞上来，这本是一种竭泽而渔的操作，但如果换个角度也能理解，今年都吃不饱肚子了，谁还管明天怎么样？

根据2021年的统计来看，我国的平均寿命现在是78.2岁，也就是说按照这个房贷新政，几乎绝大部分人可以顺利的还贷还到生命终结的那一天（甚至还不完）。

按照目前这个人口出生率下降的趋势，未来家庭原子化和小型化几乎是必然的趋势，到那时也许儿女已经因为各种理由不能再陪在老人身边。

但房贷就不同，不仅不会离开，还会时刻提醒你该还贷了，想一想有人挂念的老年生活貌似还挺“温馨”的。

按照目前的就业状况看，老年人几乎是没有劳动收入的，那么能维持房贷的基本就是养老金了，为了拉楼市一把养老金这块肉也被盯上，能看的出来南宁是真的为当地楼市着急了。

这回能出台房贷年龄延长到80岁的操作，说穿了还是楼市库存，以及背后的土地市场包括地方财政等一些列因素的压力所影响导致。

延长房贷年龄的期间，本质上就很像地方上的债务展期，地方上债务压力大就需要展期或者借新还旧，而楼市压力大新房去化不掉之后，现在也开始拉长特定年龄阶段人群的房贷年限，从而时期减少月供压力，最终顺利买房，幸福接盘。

如果真按照这个新政的思路搞下去，楼市可能会迎来一些“新鲜”的大龄购房人群，但这群老年人的那点收入也基本被房贷覆盖干净了。

隐约记得前两年还喊着过几次银发经济，意思是靠挖掘老年人的消费潜力，为内需增加动力，这下挺好，再不用折腾了，房地产这边先准备给你吃干抹净了。

用未来的钱，解决当下的楼市债务问题，寅吃卯粮这套算是玩明白了。

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其实这已经不是南宁第一次为了救楼市，所出现的匪夷所思的操作。

去年11月13号，南宁轨道地产集团的公众号就发文称，凡是在11月11号-12月31号期间，购买轨道地产任一项目住宅房源的客户，都可以100%免费乘在南宁乘坐10年的的地铁。

当时看到这个新闻的时候我就对南宁这种救市的操作震惊了。

为了短期拉动楼市的新房去化，许诺了一个长达10年的约定，这种事情但凡是个正常人都不会上钩，远的不说，就之前暴雷楼盘许诺的买房返费用的套路一样，多少人现在还拿着空头支票在那傻等呢。

长期承诺有一个致命的问题，就是无法证伪，你无法预知10年承诺的保质期如何，也许到了第五年免费地铁的乘坐享受也就拜拜了。

再说了即使能维持10年不变也没多大意思，按照每天10元费用，即使你全年无休的不停坐地铁，一年算下来也就是3650元，10年不过是36500元，按照南宁2月份新房成交均价1.25万/平米来计算，100平米的房子总价125万，125万的房子优惠个3.65万，也就是不到3%的折扣，而就这还要分期十年给你。

愿意为这点10年兑付期的优惠而进场买房的人，我估计是没多少。

事实证明也的确如此，南宁买房免费坐地铁的政策出台后，楼市行情还在持续下行，这回这个房贷延长到80岁的新政，基本就是替补上场的角色。

当初靠免费坐地铁为噱头却没完成的卖房任务，这会得靠房贷延长的新政来完成了。

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不管是延长房贷期限，还是买房送免费坐地铁的资格，这些操作表面上是为了楼市，其实本质上还是为了拉经济和拉财政。

南宁的财政自给率目前不到50%，全国财政收入已经掉到了50名之外，而土地财政的依赖度已经高达110%，位居全国最高的前十个城市之一。

按理说一个省会城市靠吸引其省内其他城市的人口来支撑本地楼市，多少还是能搞的不错，但显然南宁连这一点都没做好，多年的土地财政并没有让南宁把卖地的钱用到最关键的正道上。

这里得说一下，虽然大部分城市过去几十年都搞的是卖地的行当，但卖地后的操作却不太相同

有的城市卖了地，拿着钱还能踏实的搞一些招商引资和产业孵化，好歹让卖地的钱用了一部分在了正途上。

而有的城市除了卖地还是卖地，商没招来，新产业也是难产。

虽然卖了地的城市最终都推高了地价从而导致房价上涨，但有的城市用卖地的钱，在搞了些产业和创造了一些就业岗位的同时，还补充点财税来源。

说的再难听点，还能为楼市制造点“购房人群”。

而有的城市真就是除了卖地还是卖地，产业既没转型也不升级，更谈上能创造更多的工作岗位，到头来接盘的人没吸引来，税收还提不上去，转了一圈后只会更加依赖土地财政。

成恶性循环了。

过去十几年里，南宁基本上就是这种。

客观地说，南宁的楼市不是没有高光时刻，2007年是南宁楼市的真正意义上的第一波高峰，当年商品房销售达到600万平米，创下15年以来的新高。

运气到了挡也挡不住，2007年高峰还没过2008年金融危机爆发，随后四万亿出台，2009年在货币狂潮的推动下南宁楼市的地价房价双双飙升。仅商品房销售套数就高达8.53万套，同比增长72.29%。

面包好卖了，面粉厂也开始了提价加量。

2009年南宁出让的土地价格和数量都出现了大幅上升，但是超快的去化速度让房企根不再在乎这点地价的涨幅，照样你争我抢的为拿到在当时来看“稀缺”的地块而抬高价格。

常在河边走哪有不湿鞋，2010年全国调控收紧，南宁楼市跟风开始收缩，随后一直到2015年南宁楼市一直处于偃旗息鼓的状态。

2016年棚改货币化出现，南宁迎来了第二波楼市高峰，当年住宅商品房成交套数就达到11.8万套，同比增长26.5%。

而这也是南宁楼市的绝唱。

趁着2016年棚改货币化后的余威，南宁楼市就像松了油门但是还在滑行的汽车，依然保持着正常行驶的假象。

但假的终究是的假的，南宁的楼市快车还是停了下来，从2021年6月截止至今，南宁二手房因为连续下跌18个月均价已经跌回2018年。

到了这一步南宁还想再挣扎下，2021年南宁主城区减少了住宅用地的供应，想以此调节市场供需平衡，达到刺激新房去化加速的目的，结果没想到2022年南宁土拍市场在过去一年已经刻意减少供应的情况下，成交还在快速下滑。

整个2022年南宁主城区住宅用地成交金额100.8亿，同比下降45.5%，这对一个土地财政依赖度超过110%的城市来讲，只能说是非常难受。

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现在回头再看，南宁楼市的所谓上行周期，基本上靠的就是过去的两轮大刺激。

一次是四万亿，一次是棚改货币化，除此之外的时间段内，南宁不管是从人口、产业、还是经济发展都对本地楼市推动十分有限。

是四万亿和棚改货币化这两波大浪把南宁楼市推到了现在的“高位”，而不是南宁自己“游”的有多快多猛。

人贵有自知之明，这话放到城市照样可以用，但南宁好像就没意识到这点，错把两次房地产“大浪”的威力当成了本地楼市的潜力，以至于沉迷于卖地无法自拔，最后落了个库存高企，土地滞销。

可以这么说，南宁的楼市走到今天这一步，不是偶然，而是必然。

2月14号海南省公积金管理中心发了一则《个人住房贷款资产证券化及贴息贷款征求意见稿》意思是想搞一下公积金贷款的证券化，也就说把公积金房贷当成资产打包出售，然后回收资金后再次作为公积金贷款放出去。

结果不到一天这则意见稿就被从官网撤了下来，看来这个投石问路的效果已经达到，市场的反应貌似是超出了海南公积金管理中心的预计，于是删文了事。

当时我在看了这个新闻后，突然觉得个人的想象力在楼市的救市政策面前，永远只会显的贫瘠而匮乏。

你以为一种救市的政策已经达到了你能想象的极限，殊不知这才是刚刚开始。

突破极限的日子可能还远为到来。

就这样。

感谢大家阅读，如果喜欢

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