天天讯息:商业地产进入“剩者为王”时代 新资本会进入吗?

发布时间:2023-02-17 16:09:43     来源:中国经济时报

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中国经济时报记者 周雪松

病毒退退退,人潮涌涌涌。


【资料图】

自疫情政策调整以来,特别是元旦、春节期间,消费场所处处人潮涌动。中国经济时报·中时财经记者探访多个商场也发现,昔日的烟火气又回来了,有些店铺还需要排队。

跨入2023年,商家普遍信心满满,准备大展宏图。商业地产的“排头兵”大连万达集团也将在今年再次冲刺上市。

想逛就逛,想吃就吃,想玩就玩。经历疫情大考之后,一些地方出现报复性消费。不过专家告诉记者,目前消费分化明显:偏年轻的人,悦己主义者敢消费;有中年危机感的人消费更加理性,倾向于储蓄。

消费复苏虽然呈现积极向上的态势,但需求不足的矛盾仍需要解决。这也是商业地产开发商们需要关注的问题。或许,商业地产和住宅一样,未来几年会迎来大洗牌。谁能笑到最后?

01

“第四支箭”开始落地显效

兔年开局,各地客流大增,消费复苏的迹象明显。被疫情困了三年,消费者终于获得了“消费自由”,“阳康”出街,也带动了一波消费热潮。餐饮堂食热一浪接着一浪,各大购物中心人潮回归,给商业地产带来了新的商机。

与此同时,有关部门对房地产等困难行业、企业不断加大政策支持力度。2022年“三箭齐发”满足房企合理融资需求,并恢复了上市房企和涉房上市公司再融资。

据不完全统计,仅信贷支持方面,优质房企至少获得了近5万亿元信贷资金支持,这可不是一笔小数目。在多项利好政策刺激下,地产板块掀起过多次涨停潮。

近来包括华夏幸福、世茂股份等“出险”房企在内的多家房企都启动了再融资。从最近金茂、越秀和万达等发行境外债券来看,支持房企融资的“第四支箭”政策,已落地并开始显效。

最新消息称,万达再赴香港上市取得了进展。“万达商管上市的工作一直在推进中,我们一直期待着。”万达有关负责人近日对中国经济时报·中时财经记者表示。

在2月6日举行的万达商管美元债发行路演会上,万达商管管理层称,“预计将在2023年二季度完成香港IPO上市。”

有业内人士在接受中国经济时报·中时财经记者采访时分析,如果万达商管顺利上市,市值可能达到2000亿元甚至3000亿元以上,王健林的身价可能会水涨船高。

随着万达再次冲刺上市,凭借商业地产起家的王健林最近又走进了大众视线。兔年春节,万达广场7天入账126亿元,老王赚得盆满钵满。

老王还向外撒了不少钱。除了成为世界杯最大赞助商之外,他还当起了“白武士”。2022年万达先后接管鑫苑、建业集团等商业项目,还接手合肥烂尾项目万泓中心和5家奥克斯广场。

最新的胡润百富榜显示,2022年王健林家族凭借1000亿元的身家排名第32位,位列内地房地产富豪榜之首。

万达商管数据显示,2022年,万达商管总收入553.1亿元,完成其年计划的99.6%,同比增长7.4%,其中租金收入508.5亿元;商铺出租率98.7%,租金收缴率100%。

2022年全年,万达商管开业万达广场项目55个,完成年计划的100%;累计开业项目473个,管理商业面积6556万平方米,其中租赁面积同比增长11%至4445万平方米。在疫情反复的2022年,这份成绩单来之不易。

北京师范大学政府管理研究院副院长、产业经济研究中心主任宋向清在接受中国经济时报·中时财经记者采访时认为,房企融资链条有望进一步畅通,新的资本将进入房地产市场。

02

境外债发行再度迎来曙光

和“前三支箭”信贷、债券、股权融资不同,第四支箭“剑锋”向外,瞄准优质房企临期的境外债。

根据中指研究院监测,最近,境外债在连续5个月断发后,再度迎来曙光。1月份,越秀、金茂率先在澳门金交所成功发行债券。

据媒体报道,万达商管近日也发行一笔3年期以美元计价的高级无抵押债券,发行规模为3亿美元,息票率为11.00%,收益率为12.375%,资金用于为现有债务再融资,交割日为2月13日。这是万达一个月内两次发行类似美元债。

从利率来看,万达这次发债成本较高。对此,万达相关负责人对中国经济时报·中时财经记者回应称,能成功发行美元债是一个积极信号。

多位业内人士在接受中国经济时报·中时财经记者采访时认为,在房地产圈,万达现在的资金链状况算是比较好的。但同时,万达最近借的美元债券利率过高。

1月13日,万达集团旗下的万达地产发行了4亿美元的2年期美元债券,年利率也是11%,收益率在12.375%。另外,早前消息显示,万达集团正在以境内资产作为支持,与中国工商银行洽谈一笔境外贷款融资事宜,用以偿还3.5亿美元到期的美元债,不过相关细节可能仍会变动。

一位券商界人士告诉记者,目前来看,根据中债中资美元债到期收益率曲线(BB+)数据,3年期收益率为7%点多,远低于万达12%左右的利率。这可能跟房地产行业不太好、美联储加息以及由此带来的境外美元债融资成本比较高有关。

其实,万达境外美元债并不是最高的。2018年12月,当代置业曾发行一笔1.5亿美元的优先票据,利率高达15.5%,该利率创下国内发债利率之最。

中证鹏元国际评级企业评级董事郭莹在接受中国经济时报·中时财经记者采访时表示,2020年海外地产高收益债发行票面利率在6%-8%之间。自2021年下半年以来,整个地产行业经历了违约潮。此外,2022年随着美联储大幅加息,高收益债的融资成本自去年年初以来都在上升。

联合资信的数据披露,2022年中资美元债市场新发债券908只,发行规模达1024.65亿美元,同比暴跌44.8%,并创2017年以来的纪录新低。

郭莹认为,万达海外债的成功发行,标志着海外地产债市场的重启。万达计划在2月份第二次发行约5亿美元债,并获得超额认购。这反映了市场对中国高息债市场的兴趣在迅速恢复。

03

谁能笑到最后?

现在,房地产的游戏规则已经变了。过去上市房企一手通过资本市场融资,一手通过房地产市场囤地囤房,这种赚钱方式已进行不下去了。

在商业地产乃至整个大商业领域,宝龙、国美、苏宁们已经陷入困局,行业进入“剩”者为王的时代。

从土地市场来看,房企拿地锐减,有的甚至有钱也不拿地、少拿地,主要担忧房子盖出来难卖出去。

其实,王健林早就预料到了有这一天。“房地产迟早有萎缩的一天,看全世界房地产的历史,都是发展了四五十年就开始萎缩。香港过去1000多家房地产公司,现在只有10家左右,每年开发量很少。为什么?这个市场还有,但市场规模急剧萎缩。”

早在2013年,王健林就表示,中国房地产市场还有15年左右的日子比较好过。专家也认为,当城市化率达到70%,就意味着房地产扩张基本结束了。

如今,商业地产也面临着同样的情形。SOHO中国董事长潘石屹五年前分析指出,近年来,中国商业地产已现过剩。他曾考察过五六个城市,发现那些地方的商场严重过剩,很多不赚钱的商铺都被退租和腾空了。

中金公司在2022年的一份研报中发出风险提示,“购物中心保持较快开业导致前端经营指标恶化。测算未来2-3年,全国购物中心合理增量年均可能不足400座。第三方数据显示,2022年全国计划开业商场数量仍在600-700座以上。”

根据中金研报,我国有超过8000家购物中心,已覆盖近三分之二的人口。未来10年我国购物中心仍有超过3000座的合理增量空间,2030年合理存量可超1.1万座。

然而,目前还没有购物中心覆盖的区域,未来发展购物中心的潜力仍十分有限,未来10年超过90%的增量仍将集中于已有购物中心覆盖的区域,并由人口流入和商业网络的进一步增密来支持。

上述研报指出,未来2-3年可能处于居民消费需求筑底修复,同时购物中心供给较多的阶段,购物中心处于边际上产品供过于求的状态,零售额同店增长可能处于降速周期,同业竞争压力加大。

这也不难理解,为何近年来王健林带领万达坚持去地产化、走轻资产路线的原因。万达在老王的带领下,近年来演绎了赴港上市、退市、进军A股,再次赴港上市等资本大戏。

有人说,老王是在下一盘大棋。

“10多年来,我一直认为万达是一家好企业。”戴德梁行北京公司副总经理胡峰对中国经济时报·中时财经记者表示。

有业内人士对记者表示,“万达作为一家民营商业地产公司,在国内的同类企业中,从操盘、商业模式等来看,应该都属于一流。”

对于王健林来说,如果能够融到足够的资金,会继续保持行业领先优势。

在业内人士看来,商业地产和住宅一样,未来几年也会迎来一次大洗牌,就看谁能笑到最后。

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