3月28日，沈阳住房公积金发布重磅消息，期盼已久的商贷转公积金政策，终于落地。并于2023年4月1日起正式实施，这则消息一出可谓激起千层浪，顿时在栋察楼市的各个群内引发众人讨论，人们对于商贷转公积金的条件、如何办理等进行探讨。

而经过一系列讨论之后，众人发现真的是几家欢喜几家愁。从购房者咨询的情况上来看，发愁的人数量远远要比欢喜的人多。究其原因在于，很多人都被贷款满5年、首次申请公积金等诸多条件拒之门外。

(资料图)

条件受限较多 拒之门外大有人在

首先，看一下商贷转公积金的申请条件：

可以从“人、房、贷”三个方面理解商转公贷款申请条件：

（一）人：作为申请人和共同申请人（即本人和配偶），应同时满足以下3个条件：

1.至少一方在沈阳公积金中心连续6个月（含）以上由单位足额缴存住房公积金；

2.首次使用公积金贷款；

3.名下只有1笔未结清的住房商业贷款。（即此次要商贷转公积金的房源）

（二）房：使用商业贷款购买的住房，应同时满足以下3个条件：

1.位于沈阳市行政区域内（市内九区+四个郊区县）；

2.已下发房产证且用途为自住住宅；

3.仅有1个抵押登记，抵押权人为商贷银行。

（三）贷：申请人和共同申请人名下仅有的1笔住房商业贷款，应同时满足以下3个条件：

1.已偿还5年（含）以上；

2.近2年内无逾期还款记录；

3.商贷银行同意提前部分或全部偿还该笔贷款。

其次，再看一下关于商贷转公积金的办理方式：即顺位抵押和先还后贷。

（一）“顺位抵押”方式办理商转公贷款申请材料（适用于原商贷银行是商转公贷款合作银行的，目前合作银行包括建行、工行、农行、中行、交行、盛京银行）

1.借款申请人及共同申请人身份证原件；

2.借款申请人本人Ⅰ类银行借记卡（须与受理银行同行）；

3.原商贷所购房屋的《房屋所有权证》或《不动产权证书》原件；

4.《个人住房商业贷款借款合同》原件。

（二）“先还后贷”方式办理商转公贷款申请材料（适用于原商贷银行是除商转公贷款合作银行以外的其他银行的）

“先还后贷”方式包括商转公贷款预审、商贷结清、注销抵押登记、签订借款合同等环节。其中：贷款预审和签订借款合同环节需职工到公积金中心提供相应要件。

简言之，办理顺位抵押不用将商贷还清，且贷款银行必须是目前合作的六家银行（即上文提到的建行、工行、农行、中行、交行、盛京银行），而先还后贷，是贷款银行除上述六家银行外的其他银行，需要将商业贷款还清，在办理商贷转公积金业务。

综合来看，想要办理商贷转公积金业务也需要满足上述多个条件，符合条件的购房者可申请办理。

神仙“打架” 即将买房的购房者获益

有意思的是，在3月28日下午“沈五条”出台，文件中指出，4月1日起将首套房贷利率调整为3.8%。此文件一出，让购房者纷纷感觉大有神仙“打架”的意思。

由于公积金首套房、二套房的认定标准极为严格，首套房必须是以家庭为单位从未启动过公积金且在沈阳名下没有房产，方可享受五年以上房贷利率为3.1%的政策。

而公积金二套房是在全国范围内有商业贷款记录（已结清商贷不在计算之内），在全国范围内有公积金贷款记录，在沈阳市内名下有房产，外地房产情况诚信申报，以上四者有任一记录，按照二套受理。而五年以上公积金贷款利率为3.575%，首付为四成。

而对于商业贷款的购房者来说，同样条件之下，只要名下没有贷款，即可享受首套房贷利率即3.8%，首付为三成。当下对于购房者而言，在房贷利率相差不多的情况下，更愿意选择首付低的商业贷款，毕竟对于购房者而言，一成首付往往需要十几万或者是更高的价格。

银行和公积金两大神仙“打架”，也让很多即将购房的人获益。在笔者看来，在购房者人数一定的情况下，无论是银行还是公积金都需要抢占这部分贷款的份额，所以对于想要买房的购房者而言，也是一件好事。

下面将政策出台后，购房者比较关心的问题进行列举：

1、已经办理组合贷款，是否可以进行商贷转公积金？

已经有过公积金贷款的购房者，不可以办理商贷转公积金业务。

2、如果是之前提取过公积金，但没用公积金贷款，且名下只有这一套商业贷款，可以申请商贷转公积金吗？

公积金提取不影响商贷转公积金，如果商业贷款满5年，可以办理商贷转公积金业务。

3、如果是省直公积金，是否可以办理商贷转公积金业务？

此次商贷转公积金业务主要针对的是沈阳市公积金，省直公积金需要咨询省直公积金管理中心。

4、商贷转公积金之后，贷款利率为多少？

商转公贷款利率按当期住房公积金贷款政策执行，目前为五年以上首套房贷利率为3.1%。

5、为什么刚刚申请显示没有预约的时间段，应该如何预约操作？

商贷转公积金政策是2023年4月1日起实施，现在还不能申请办理。具体操作流程为：

商转公贷款业务实行受理网上预约制。

关注“沈阳住房公积金管理中心”微信公众号，点击右下角的“公共服务”，选择“业务预约”，业务分类选择“个人贷款业务”，业务类型选择“商转公贷款审批”，原商贷银行选择银行名称，建行、工行、农行、中行、交行、盛京银行直接选择，其他银行选择“其他”即可，预约管理部可就近选择公积金办事大厅，预约日期可根据个人时间确定。

预约成功后，公积金中心将通过微信公众号推送“预约成功通知”，凭通知中的“预约号码”，按约定时间，到约定网点办理商转公贷款业务。

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