房票重启!破局关注使用范围是否扩大、PSL是否能够重启、兑付时间和补贴是否有吸引力

发布时间:2023-06-07 15:51:54     来源:金融界

6月2日,青岛住建发布一揽子地产政策,点燃市场对地产托底政策的乐观情绪。此次青岛地产政策组合包颇丰富,除松绑限购限售政策之外,还特别提到“鼓励各区(市)棚户区和城中村改造征收补偿货币化安置,试点房票制度”。


(相关资料图)

2015地方政府采用房票托底地产下滑,当下青岛推进试点房票制度若推广,能够起到多大地产托底效果,当下房票制度推行面临哪些现实约束,未来又将如何破局?

房票是货币化安置方式之一,可理解为政府发行的住房“消费券”。

拆迁补偿有两种,实物安置和货币安置。实物安置是指房屋拆迁后,政府直接向被拆迁居民提供安置房;货币补偿,是政府直接向居民发放安置款或者房票,居民凭借安置款、房票自行购买住房。

房票微观运行涉及三个环节。发行环节,政府向被拆迁居民开具房票。使用环节,居民凭借房票购房。结算环节,房企售房得到房票后,将手中持有房票向政府兑换为现金。

房票有两层属性,对居民而言,这是地方政府发放的住房“消费券”;对房企而言,这是一笔面向地方政府的应收账款。相较于直接现金补贴,房票可以节约当期政府财政支出现金,并可定向刺激住房需求。

历史上推行过两轮房票,第二轮效果不及首轮。

第一轮房票安置出现在2015-2018年,该时期为棚改货币化高潮。当时全国多个城市实行房票政策(主要集中在浙江、山东、江苏、福建)。直到2018年,棚改货币化退坡,房票制度也随之降温。

第二轮房票安置主要集中在2022年二、三季度,当时地产销售过冷。2022年初地产融资政策收紧,期房交付风险加大,2022年开年商品房销售走弱。部分地区(集中在浙江、江苏、河南三个省份)于2022年二、三季度陆续重启房票安置。

不论是全国总量数据,还是观察地方经验,第二轮房票效果都弱于第一轮。这为我们带来启示:当下经济和地产现实更接近于第二轮房票使用时期,若不做政策调适,本轮房票推进或仍将面临之前一样的现实约束,效果或许较为有限。

对比上一轮房票推行,当下面临的现实约束颇为类似。

约束一,当前棚改体量或有限。2018年以后,老旧小区不再采用大拆大建的棚改模式,而更多转向局部改造,这决定了2022年以后棚改体量有限。房票是针对棚改项目发行,从这一点来看,当下房票能够撬动的规模有限,远不能与首轮房票推行相提并论。

约束二,房企、居民、政府三方对房票政策均有顾虑。房企担忧政府房票兑付时间过长,尤其当前地方财力偏弱,房企担忧加深。居民认为本轮房票奖励力度不及以往,房票吸引力下降。地方政府顾虑房票在短期内实质性加重地方政府广义财政压力。

以房票制度稳定地产运行,房票细节设计的三个层面或有突破。

目前暂无信息表明房票会在全国层面广泛推广。但若后续政策试图用房票制度撬动住房需求,稳定地产运行,我们认为政策或在房票制度的三个层面上进行调适,以达期待效果。

其一,关注房票使用范围是否扩大,譬如城中村改造项目是否能够通过房票安置。

其二,关注PSL是否能够重启,减轻财政负担,同时也能提升企业对房票接受程度。

其三,关注房票的细节设计,譬如对居民补贴以及兑付时间,这将影响企业与居民使用房票积极性。

本文来源:民生宏观,作者:周君芝、周恺悦

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