楼市不能造富，城投也玩不下去了

发布时间：2023-08-13 14:17:43 来源:楼市鱼眼

恒大为什么暴雷？市场分析说，它搞多元化经营，搞资本化运作是主要原因。

这两天，宇宙第一房企碧桂园也爆出了经营危机，坊间争论：它会不会成为第二恒大？在鱼眼看来，碧桂园目前的困境，也是众多房企的普遍存在的共性：是“三高”（高周转、高杠杆、高成本）的后遗症。

人们总是关注现象级事物。不论是恒大，还是碧桂园，融创，都属于现象级企业。

(资料图片)

然而，除了这些宇宙级、大而不能倒的房企外，其实，近几年，还有很多房企要么退市，要么，要么破产。今天延续上一篇提到的一个房地产的市场主体：平台公司。

城投公司，起源于上世纪90年代初，是城市建设投资公司的简称。城投拿地干什么？纯粹是为了造房子吗？

城投拿地是造房子的，这个答案先放在这里。但把他们仅限于造房，就屈才了。因为除了是开发商，他们也还是地方政府的重要融资渠道。

关于城投，可以大致说一下。

城投公司一个重要功能，就是给地方政府融资。但法律规定，政府是不允许发债借钱的。但是，运营一个城市，地方需要大量的资金。于是，地方政府出面成立一个公司，以公司的名义对外借钱，借来的钱给政府政府用。

借钱靠两个东西：一个是信用，一个是资产抵押。

城投公司背后有地方政府做背书，还有很多不动产。在成立城投公司的时候，地方政府就可以把权责范围内掌握的资产，以各种合法的方式划到公司名下，这样城投公司就有了资产。

城投有了资产，就能去找银行借钱。比如借10个亿，政府用这借来的10个亿修了一条路花掉了。因为借钱，所以城投负债10个亿，怎么弥补亏空？

恰好，城投手里有块地，可是目前只值8个亿，还是有2个亿的窟窿啊。城投公司的总经理就想，要是能把我这块地增值到15个亿，我不但把债务冲抵了，还能再有5个亿多修一段路呢。

于是，这个任务就开始进入一个任务环：如何把8个亿的土地增值到15个亿？

要想提高土地的价值，那就要提高房价。

要想提高房价，就要制造地段，核心等稀缺概念。

于是城市规划就开始了，把城市的近期，中期和远期的规划进行公示，同时开始拓城，造城，在城市边缘做基础配套，提高附加的功能，比如交通，学校，医疗等等。

后来发现靠城建、靠规划来拉动的房价效率不高，就开始拆迁给钱买房，核心区域的旧房拆了，给钱去新城买房，资金涌入房地产，房价呼啦一下上去了。

房企，地方政府，购房者，银行，统统都搅和进来了。

后来，人们把这个现象叫土地财政。

土地财政可以持续下去的唯一动力就是土地不断升值。

土地不断升值，则房价就不断往上涨。

房价不断往上涨的结果，就是越来越多的人买不起房。

越来越多的人买不起房，导致楼市库存不断增加。

楼市库存不断增加的结果，又导致土地卖不出去。

土地一旦卖不出去，城投的负债就会累加，然后妥协降价卖地。

地价降了，房价就要降，房价一旦下跌，老百姓反而不买房了。

老百姓不买房，是因为买涨不买跌。

房地产的源头问题，就是老百姓买房信心的问题。

市场上所有的债务，都要有人接盘，接盘的只有老百姓。

老百姓一收手，一二级市场的所有资产就开始缩水。

资产缩水导致刚开始的10个亿就还不上了，于是城投的债务问题就凸显出来。

怎么办？下篇内容再做详细分析。我是鱼眼，下期再见！

标签：

精彩推送

国家防总、应急管理部：防汛抗洪救灾相关工作正在加紧进行

【国家防总、应急管理部：防汛抗洪救灾相关工作正在加紧进行】据央视新

2023-08-13

7月份，西藏航空执行航班4358班

2023年7月，暑运正式拉开帷幕。西藏航空党委持续优化航线布局、增加航

2023-08-13

美国得克萨斯州发生枪击事件 1人受伤

当地时间12日，美国得克萨斯州梅斯基特市的一家购物中心发生枪击事件，

2023-08-13

一笔一画感受生态美好家园：福田发布“生态地图”倡导绿色全民行动

深圳新闻网2023年8月13日讯（深圳特区报记者华智超）今年的8月15日是我

2023-08-13

升级改造后的市科技馆吸引众多学生和家长前来游玩

今年，市科技馆进行了升级改造，暑假期间，许多中小学生在家长的陪伴下

2023-08-13

楼市不能造富，城投也玩不下去了

楼市不能造富，城投也玩不下去了,房价,楼市,买房,造富,碧桂园,城投公司

无锡这两个村太美，上榜啦！

花海、山林、农场……美丽乡村逐渐成为大家心中的向往之地近日，省文旅

无锡这两个村太美，上榜啦！

花海、山林、农场……美丽乡村逐渐成为大家心中的向往之地近日，省文旅

周末，要不要和你的旅游搭子来这里玩耍？

夏天是个美好又甜蜜的季节在三国水浒景区随便走走每个“遇见”都是开盲

无锡人的那一碗面，锡式生活的惬意

前些日子，国内旅游专家魏小安先生来无锡讲课，知道他好一碗面，且颇有

橙色预警！城区38℃+！无锡降温时间在……

本周末主打一个热！热！热！无锡市气象台08月13日09时11分继续发布高温

目前最好品种樱桃?

红灯红灯樱桃为甜樱桃的主栽品种之一，是中国最好的樱桃十大品种。红灯

国家防总、应急管理部：防汛抗洪救灾相关工作正在加紧进行

【国家防总、应急管理部：防汛抗洪救灾相关工作正在加紧进行】据央视新

欧佩克+产量降至两年低点，油价还将借力上涨

本周原油整体如预期7号转折之后持续震荡向上，之前在78 65美元这里获得

常熟理工学院在虞山街道哪里（常熟理工学院虞山学院）

大家好,小乐来为大家解答以上的问题。常熟理工学院在虞山街道哪里，常

OYSHO品牌介绍（OYSHO内衣内裤）

Zara的姐妹品牌，Inditex集团的子公司，是一个以时尚设计和高品质内衣

西部策略：把握从政策频出到预期扭转的布局期

市场快速轮动，叠加经济预期下修，引发市场短期波动加剧。我们在上周报

32G内存电脑到手变16G？联想：销售页参数标错正处理

联想商城出售的一款显示内存配置为32G的电脑，多位消费者到手后却发现

紫禁: 如果股市走熊干什么比较好？我们都希望中国股市能走大牛市

紫禁:如果股市走熊干什么比较好？我们都希望中国股市能走大牛市,股票,

国海证券给予喜临门增持评级 2023H1业绩点评：销售能力强化降本增效显著

国海证券08月12日发布研报称，给予喜临门（603008 SH，最新价：23 9元

孙刚：大盘仍位于箱体结构连续暴跌后对中长期保持乐观

沪指没有能力直接进攻上轨3400点一带，只摸到了3322点这个位置就产生了

7月份，西藏航空执行航班4358班

2023年7月，暑运正式拉开帷幕。西藏航空党委持续优化航线布局、增加航

各地多措并举促进高校毕业生就业

央视新闻客户端消息（新闻联播）：各地围绕拓宽就业渠道、加强职业培训

深夜重磅！大众50亿元入股！小鹏汽车股价瞬间狂飙，何小鹏发文回应

深夜重磅！大众50亿元入股！小鹏汽车股价瞬间狂飙，何小鹏发文回应,奥

胧的拼音组词

1 胧（lóng）是一个汉字，读音为lóng。它有很多不同的意思。其中，“

押注AI直播带货！薇娅又“回来”了？

押注AI直播带货！薇娅又“回来”了？,薇娅,网红,直播间,数字人,直播带

《蔚蓝档案》大师的工具箱物品图鉴介绍一览

蔚蓝档案是一款十分火爆的手游，其中蔚蓝档案大师的工具箱关联的角色是

新规！月底推广！明年实行！

新规！月底推广！明年实行！,缴存人,电子码,住房公积金

少爷霸爱小丫头免费少爷霸爱小丫头

1、给点阳光我就灿烂老公是腹黑大人绑架黑道老公傻丫头误撞校草心校草

海信冰箱促销2169元

，Hisense海信BCD-451WFK1DPQ风冷对开门冰箱451L银色，现京东平台进行

一周债市看点｜发改委限制失信主体申请地方专项债，启迪环境成失信被执行人

一周债市看点｜发改委限制失信主体申请地方专项债，启迪环境成失信被执

上半年，北海发放个人住房公积金贷款增长27.83%

上半年，北海发放个人住房公积金贷款增长27 83%,缴存人,北海市,缴存基

小贝夫妇和梅西夫妇又聚餐啦！安妞穿抹胸热舞，贝嫂穿蕾丝衣不输

当地时间周五，小贝夫妇和梅西夫妇又聚到一起了，这次是为了庆祝曼联在

美国得克萨斯州发生枪击事件 1人受伤

当地时间12日，美国得克萨斯州梅斯基特市的一家购物中心发生枪击事件，

闪影（关于闪影的基本详情介绍）

大家好我是小蝌蚪，闪影，关于闪影的基本详情介绍很多人还不知道，那么

广州，这次不能输

广州，这次不能输,广东,深圳,制造业,广州市,意法半导体

房山区周口店遗址等6家A级景区恢复开放

8月13日，据“大美房山”公众号消息，“7 31”特大暴雨灾害发生以后，

本周31个一级行业全线飘绿，医药反腐催热SPD概念，盟固利效应带动次新股行情

本周31个一级行业全线飘绿，医药反腐催热SPD概念，盟固利效应带动次新

上港真的和裁判有一腿？李帅扫堂腿伤人不吃牌惹热议

在上海海港主场3-4输给浙江队的比赛中，海港32号球员李帅竟然成为了赛

了不起的外贸“新三样”丨国产新能源汽车排队“出海”

以往，服装、家电、家具被称为我国外贸出口的“老三样”。而如今，电动

地铁3号、13号线运营今晚临时调整

晨报讯（半岛晨报、39度视频记者齐芳芳） 8月13日19:35，大连人队

一笔一画感受生态美好家园：福田发布“生态地图”倡导绿色全民行动

深圳新闻网2023年8月13日讯（深圳特区报记者华智超）今年的8月15日是我

疾风z7（疾风sr好吗）

1、蛮好的，我们不要求有X9的情况下，幻影SR和疾风SR都是不错的选择哦

喝一天的中药就要100元：有中药材涨幅超80% 专家建议建战略储备库

今年6月以来，全国中药材价格持续上涨引发各方关注。来自中药材专业网

2023年1-6月——金融存款

2023年1-6月——金融存款,本外币,总支出,金融存款,中长期贷款

沈阳：三大变化推动经济高质量发展

沈阳：三大变化推动经济高质量发展,辽宁,沈北,沈阳市,经济结构,高质量

这群大学生建起“云上村史馆”借力数字技术留住乡愁记忆

“云上村史馆”上线“这是我们村子里箍桶手艺人周兆年师傅正在制作木桶

升级改造后的市科技馆吸引众多学生和家长前来游玩

今年，市科技馆进行了升级改造，暑假期间，许多中小学生在家长的陪伴下

亚龙湾有什么好玩的潜水多少钱

亚龙湾有很多好玩的地方，接下来就去看看吧。亚龙湾有什么好玩的？潜水

东海证券：给予甘源食品买入评级

东海证券股份有限公司丰毅,任晓帆近期对甘源食品进行研究并发布了研究

担保物权是什么意思啊举例子（担保物权是什么意思）

担保物权是什么意思啊举例子，担保物权是什么意思这个很多人还不知道,

地产行业出清，看明年了

地产行业出清，看明年了,融资,抢地,地产行业,房地产市场会议

暴雨黄色预警：12省区市部分地区有大到暴雨辽宁东部有大暴雨

据中央气象台8月13日消息，中央气象台8月13日06时继续发布暴雨黄色预警

新车资讯：评测领克01怎么样及北汽幻速H5怎么样

很多人对新车资讯：评测领克01怎么样及北汽幻速H5怎么样不是很了解那具

聚焦

资讯

精彩推荐