房地产政策已触南墙，必须拐弯。

(资料图片仅供参考)

天津基本拟好，最快8月落地，但还得等等一线城市。

不仅天津，现在全国视线都集中在北上广深。

导致这4个城市压力山大，历史性拉群开会。

据说，上广深也没了主意，都扭头看北京。

休假完，洪水退，政策就出台，届时全国“六王毕，四海一”。

现在，大家最关心的是——

天津出台政策之后，楼市会有啥反应？

成交量会起来吗？房价会涨吗？该什么时候买房？

如果还认为，出政策=房价大涨，那就太天真。

住房、教育、医疗，是中国的“新三座大山”，移山是顶层战略，不会改。

只是在移山过程中，结合经济状况，做短暂而适度的调整。

所以，凡事“有限有度”。

第一个问题：天津楼市政策的“限”在哪？

也就是说，天津还能有多少政策空间？

全国层面的政策范文是——降首付、认房不认贷。

允许各城市按此抄作业，但可不能抄错了，后果很严重。

天津已执行认房不认贷，还可以抄个降首付。

据了解，市内六区政策不会突破，首套首付两成会在非限购区域。

环城、远郊、滨海，是最大的政策撕口。

还谈不上“史诗级”，影响也不会是“核弹级”。

❶ 降首付，只对一部分人有用。

有买房需求，有月供能力，但存款少，首付不够，利好这类人群。

就算因“认房不认贷”卖一买一算首套的人，也不会只交两成首付。

现在买房，是月供逻辑。

对自己的收入有没有高预期？有没有信心每月高额还款？

差的确实不是那一成首付。

❷ 放限购，给谁放？

· 放给本地家庭：

说明这个家庭已经两套房了，还想再买一套？

有这种情况吗？当然有，但不是最大的份额，不普遍。

现在二孩/60岁以上老人家庭，已经可以买第三套了。

关键要同时放限贷，总不能全款买第三套吧。

· 放给外地家庭：

目前，天津的购房名额不难拿到，条件已经比较宽松。

政策出台后，肯定会带动一波行情。

先以激发存量入市为主，毕竟市场积压了不少观望的需求。

远的不说，6、7月新房成交69、57万方，天津的基本面在80万方/月。

这就积压了34万方……

但短期还无法吸引太多的增量入市。

任何一个市场，没有增量就没有长期行情。

天津楼市，如何能吸引增量进场？

取决于一线城市的示范效应。

第二个问题：一线城市政策的“度”有多少？

一线城市的政策尺度，代表了高层的容忍度。

为什么一个月过去，“只听脚步声，不见人下楼”？

因为摸不准尺度，哥儿四个才开会商量，否则干就完了，费这劲干嘛。

“小作文”表示，政策已拟完，等待批示。

力度不会太大，郊区放限购，利率和首付比例都可能降低。

10月进行二次评估，房价涨幅控制在5%以内。

达到预期就停止，没达到再加码。

空穴不来风，读出几个信息点：

❶房价涨幅不超5%，不能破。

这是一个没有明文规定的数字，房住不炒以来，一直存在。

如果一线只能涨5%，那天津呢？

楼市轮动的核心在于：

一线房价高企，导致需求溢出到二线，转为二线的增量。

2020年，开始过一轮新行情。

2021上半年，天津轮动到了，当时河西、西青已出现5-10%的涨幅。

但知道一线涨了多少吗？

深圳涨30%，上海涨15%，北京涨10%……下半年房企暴雷，轮动终止。

一线不超涨，就不会有示范作用，天津也接不到什么水。

❷政策将会是“追加制”。

高层想要的是，成交量大涨，成交价不涨。

但这个是个BUG，量价关系本身捆绑一体。

只要遵循市场经济，就很难单独控制。

所以，接下来的政策，将会是“追加制”。

只能分阶段评估，一点一点的给。

现在预期刚放出，一线楼市就蠢蠢欲动，房东跳涨、周成交量上涨……

这也给高层反馈了“负向信号”——真怕出了政策，房价控制不住。

因此，三季度的政策会非常谨慎，给一线楼市预留出观察期。

10月之前，允许不涨，但不能忍受超涨。

看透天津的“限”，读懂一线的“度”，就能预判下半年的楼市。

❶天津8、9月的楼市，依旧很难。

8、9月，政策不会“大力出奇迹”。

以鼓励、喊口号为主，水龙头先拧开一点点，测试市场反应。

我们都知道，楼市“积重难返”，不下猛药，根本不会反转。

虽有预期，但开发商等不了。

已经连续3个月成交低迷，8月底很可能出现大面积的“特惠潮”。

现在，苗头已经出现了。

河东几个盘咬上了，环城降价、一成首付……

❷“930”是重要转折点。

9月底，高层将对楼市二次评估。

不局限于一线，也包括二线。

如果市场没拉起来，就要“大力出奇迹”了。

基于现状主观推测，楼市已经不是给点政策，俩月就能起来的。

所以，大概率四季度会下猛药，孤注一掷。

目的是拉经济，让经济数据达标，而不是重拾“对房地产行业的溺爱”。

为什么要“房不刺经”？因为“房能最快刺经”。

❸天津楼市的行情，看到11月。

真正的行情，会在四季度，确切的说是11月。

第一，政策加码，量变引发质变。

四季度政策力度上升，包括降低存量房贷利率等，一系列组合拳真正落地。

对楼市产生刺激效果，激发需求入市。

第二，政策预期11月发酵到顶峰。

一线楼市反应先于政策，天津楼市反应滞后于政策。

8月政策月启动后，一般3个月后，成交量才有所体现。

第三，新盘集中入市。

10、11月天津新盘集中入市，10个左右。

市区居多，金茂体北、中海中医药、格调馥颂花园……

高总价房源集中成交，能提振市场。

至此，完成年初徐主编预测的“驼峰行情”。

上半年靠小阳春，下半年靠政策推动。

再次强调，所谓的行情是量的起势，不是价格的反弹。

现在成交量破历史新低，先修复到正常值。

今年，依旧是修复期。

在正常值基础上连涨3个月，房价才有向上的动力。

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