作者：今纶

最近的楼市以及相关政策变化之多让人目不暇接，甚至有点眼花缭乱的程度，某种程度上是经济的映射，也是改革的趋势。

南北城市采取了不同方式去激活资源，寻找新的发展空间。中部的郑州急了，江苏的省会城市南京急了，沈阳推倒了限售牌，广州打出了安居牌，大家纷纷出手。

(相关资料图)

这是一个城市各显神通的阶段，慢一步就会步步慢，城市竞争、自保的各种博弈进入了新阶段。

01 沈阳解除限购，坚冰融化

沈阳是第一个解除限购的省会城市，沈阳推倒第一张限售牌，这是一个标志性事件，意味着坚冰融化。

日前，沈阳市房产局发布《关于进一步支持刚性和改善性住房需求的通知》，明确取消二环内限购政策，取消住房销售限制年限规定，落实“认房不认贷”，优化公积金政策等，更大程度满足刚需和改善性住房需求。（《中国经营报》）

沈阳发生了什么？数据会说话。

《2022年沈阳市国民经济和社会发展统计公报》显示：

2022年末全市常住人口914.7万人，全市户籍人口764.7万人，人口自然增长率-4.85‰。

全年一般公共预算收入713.7亿元，全年一般公共预算支出1048.9亿元。赤字335.2亿，很明显，要靠转移支付和土地财政来发工资、支撑基本运转。

2020年沈阳卖地收入535亿元，2021年447亿元，2022年137.13亿元，基本是一个直线下滑的状态。

▲图源：克而瑞

所以，沈阳急了。

2023年房地产市场怎么样？

8月1日，沈阳市统计局发布1~6月主要经济指标。全市固定资产投资同比增长4.1%，其中房地产开发投资同比下降26%，商品房销售面积同比下降17.1%。

如果是你家的生意，你也急。

实际上，虽然沈阳常住人口近年来每年都有所增长，但其增幅却在下降。

据沈阳统计局数据，2017年到2020年，沈阳每年的常住人口增量分别为10.1万人、13.8万人、9.9万人和12.6万人，而到了2021年增量大幅下滑至4.5万人，2022年再度下降至2.9万人。

▲沈阳

沈阳的人口还有希望突破千万吗？恐怕难了。

这个时候再去坚持限购有多大意义？毫无意义，不如赌一把。

所以，沈阳出手开了“第一枪”，中国省会城市的限购坚冰就此消融。

但这只是一个开始。

02 从源头“催生”必须加速

中部的省会城市河南郑州也发出了明确的信号：我发钱，大家赶紧生孩子吧。

郑州全面实施优化生育政策，对新生儿入户郑州市的一孩、二孩、三孩及以上家庭分别一次性发放2000元、5000元、15000元的育儿补贴；入学、入户、入职、信用、评优评先、职级（称）晋升、各类代表和委员的推选等与个人生育情况全面脱钩……（中国青年网）

郑州的情况和沈阳有相似之处。

《2022年郑州市国民经济和社会发展统计公报》显示：

2022年全市地方财政总收入1528.3亿元，比上年下降20.8%，地方财政一般公共预算支出1456.4亿元，比上年下降10.3%，基本持平，但是财政收入的下滑幅度有点大。

2022年全市出生人口9.8万人，出生率为7.68‰；与2021年相比，出生率下降0.90个千分点，死亡率下降0.02个千分点，人口自然增长率下降0.88个千分点。

人口变化对于郑州意味着什么？意味着房地产的销售波动。

▲郑州夜景

近期，国家统计局发布了2023年7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，郑州房价同比环比双下跌。

2021年郑州的卖地收入达到857亿元，2022年324亿，降幅达到60%以上。截至2023年7月份，郑州卖地收入只有86亿，并且主要是城投公司在买。

这不得把人急死。

所以，从源头“催生”成了不得不加速的事情，只是，“催生”就会生吗？

03 广州释放“安居”信号

南京也急了，直接出了个政策：“35周岁（含）以下大专学历毕业生，正在南京市缴纳社保即可落户”，还不是为了卖房。

仔细去看数据，让人万万没想到的是：南京2022年一般公共预算收入1558.2亿元，全年一般公共预算支出1828.7亿元，居然是负数。

2022年南京卖地105幅，进账超1308亿。（凤凰网房产）

2023年上半年南京土地市场共成交地块38幅，卖地总收入达355亿元，同比去年上半年涨幅高达76%。（《扬子晚报》）

也就是说，南京下半年必须卖出1000亿以上的土地，才能追平去年的卖地收入，所以，必须放大招，给开发商信心。

广州也准备降低几个区的入户门槛。

▲广州番禺新光桥

《广州市差别化入户市外迁入管理办法》中要求，满足28周岁以下、连续缴纳社会保险满12个月、全日制大专学历等三个条件，可以在广州的七个区入户。

但广州打的一张大牌强化了另外一个趋势，虽然并不算特别新的事物，但对广州意义重大。

9月1日，广州市召开城中村改造工作推进会暨广州安居集团成立大会。

从领导发言来看，就城中村改造而言，“积极探索‘依法征收、净地出让’模式”是重点。

广州安居集团有限公司是广州市专责从事保障性住房投资、融资、建设和运营管理的市属功能性国有公司。

广州当然也希望更多人买房，但政策方面走得更深：城中村改造力度更大，安居集团深入其中，力图以市场化、专业化、规模化推动公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产权住房保障房建设运营。

深圳也有安居集团，该集团于2016年6月30日注册成立，10月9日挂牌运作，注册资本1000亿元，是深圳市属国有独资企业和保障性住房专营机构。

与广州、深圳的安局集团类似，新加坡有建屋发展局，这个机构设立于1960年2月1日。该政府职能机构负责新加坡居住新镇的规划、建设和管理。超过80%的新加坡国人居住在新加坡建屋发展局（HDB）承建的房子里。

看一下南京，南京安居建设集团有限责任公司成立于2012年6月18日，是经南京市政府批准成立的大型国有全资集团公司。

04 南北城市采取不同策略

所以，你看不同区域的城市，南方、北方的城市对于房地产、人口确实采取了不同的策略。

沈阳知道自己很难抢到人，干脆把限购的第一道多米诺骨牌给推倒了，这其实是属于比较激烈的动作，但我认为作用不会很大，也不会持久，最多也就是再虹吸一次附近区县、城市，其实没啥吸的了。

郑州是较早落实“认房不认贷”政策的，效果一般，赶紧就跟进了生娃落户发补贴的政策，“抢人”方面其实没指望了，附近城市该吸的都吸了，只能自己生。

中国的人口大势是什么？确实是继续自北向南流动，因为南方的工作机会也会多一些。

2021年东北、西北和华北地区人口合计净流出108.8万人，2022年三地区合计净流出人口60.5万人。

华东地区人口持续净流入，2021年华东地区净流入人口约为127.5万人，2022年的净流入人口约为82.3万。

2022年三四线城市人口继续流出，但边际放缓。

与此同时，一些南方城市的人口出生率相当不错：

2022年广州常住人口1873.41万人，户籍人口1034.91万人；户籍人口出生率10.71‰，自然增长率5.10‰。户籍人口出生率和自然增长率保持在全国平均水平之上，分别高出全国3.94个千分点和5.7个千分点。

因此，北方城市包括一些省会城市在房地产和人口的问题上更多是在挖掘内部潜力，当然，北京的情况和地位完全不一样，这是特例。

而南方城市回旋的余地稍微大一点，对人口吸引力度更大一点，它们还有条件去“抢人”，杭州的情况也是大致类似。

南方的城市现在固然非常关注土地拍卖、房地产销售，但同时，它们也有相当的力量、资金、资源会倾斜到公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产权住房保障房方向，因为它们希望在“抢人”之后，真正“留人”。

在城中村的改造过程中，更多关注年轻人、夹心阶层、困难人士、人才的需求，成了南方城市在复杂形势下的重要追求目标。留住了人，才能留住消费，才能谈其他。

毋庸讳言，过程中创造的税收、GDP、工作机会，也是城市所看重的。

不管你是否承认，这在某种意义上都有点学习新加坡的意思，具体的比例、操作手法上确实有所不同。

北方城市基于种种原因，很多没有财力、资源来真正大力推进保障房的项目，这也是一个南北城市的重要分野。还有，你即使有心想推，你的土地真值钱吗？这一问是不是好扎心？

眺望未来，绝大部分如今还在限购的城市都会如沈阳一样放开限购，从北方到中部到南方，沈阳已经推倒了多米诺骨牌，连锁反应陆续有来。

限购的解除，意味着房地产市场的重估，市场化的力量会发挥更大的作用，人口、产业、工作机会的砝码会被更加看重，一切不可阻挡！

未来已来，看沈阳知未来，东北老铁提前给我们打了个样。

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