刚刚，广州今年首批“集中挂牌，散装竞拍”出让地块模式正式开始 （日前广州首批集中供地挂牌16宗地，涉8宗宅地，分布在一个月内出让） 。

(资料图片仅供参考)

本轮先出让2宗涉宅地，分别坐落在天河区（1宗）和增城区（1宗），分别为天河智慧城AT0307027、AT0307028地块以及增城区宁西街沙宁路东侧18006212A23014号地块。

经竞拍，天河智慧城AT0307027、AT0307028地块，被广州城投以底价44.39亿元斩获，折合楼面价21805元/㎡！

增城区宁西街沙宁路东侧A23014号地块将于今日10时开拍，届时房导君将把结果更新在留言处，敬请关注！

原定于今日出让的增城区派潭镇增派公路西侧18105209A23001号地块，在开拍前，据广州市规划和自然资源局发布补充公告称，该宗地延后出让。

竞拍模式有变，为何要这样拍卖？

此次土拍，最大的变化就是从“集中”到“分散”。

地块不再集中在一天或两天出让，而是分布在一个月内出让，有的一天卖三宗，有的一天只卖一两宗。

图源：广州市房协

其实很容易理解。过去两年，行业受大环境影响，几轮集中土拍可以很明显地感受到市场逐渐“由热转冷”，土地供应及成交规模也整体呈下行态势，国央企拿地成主流，民企则普遍持谨慎态度。

一方面，市场行情低迷，企业大多会选择“蛰伏”，平稳度过寒冬；另一方面，很多房企也确实“没钱”。

而分多次出让，有助于政府部门根据市场变化及时作出相应调整，以稳定土地端供应。站在房企的角度，也将有更多时间和精力慢慢考察，优中选优，最终选择满意的地块。

此外，区域供应量减少，也意味着地块所属片区竞品减少，当只有一个选择时，必然会有力促进地块成交，减少流拍情况出现。同时，也可有效减轻大量产品差不多同时期入市导致的去化压力。

尽管从规模来看，这次土拍体量并不算大，但地块素质却一点也不含糊。

如天河智慧城AT0307027、AT0307028地块，其位于天河智慧城核心区，距离地铁21号线天河智慧城站不足1公里，交通便利；附近还有万科广场、华南师范大学附属外国语学校，商业、教育等配套资源都不缺。

荔湾羊城食品厂地块以及番禺大石的迎宾路地块，据消息称，两宗地均有十多家房企表示有意向，甚至官方都在给地块“可能会摇号”做准备了。

广州公共资源交易中心挂出了迎宾路地块的补充公告，将原本于4月7日限时竞价的时间，延期至4月13日，即出让时间延期了6天。据消息透露，之所以地块要延期几天出让，其实是因为广州可能考虑到开发商的保证金占用时间。

所以本次官方出补充公告，延后番禺迎宾路地块的出让时间，合理地避免了保证金时间重叠问题，减轻意向房企们的资金压力。

本次出让地块详情：

天河智慧城AT0307027、AT0307028地块

地块位于天河智慧城核心，直线距离地铁21号线天河智慧城站大约800米，交通便利，周边有新塘小学清华附中湾区学校、万科广场等，配套完善。

地块起拍价44.39亿元，起拍楼面价21804元/㎡，用地面积为7万平，总建面约27.9万平。据了解，地块需配建7.5万平的政策性住房。

智慧城地块区位示意图

增城区宁西街沙宁路东侧A23014号地块

地块坐落在永宁板块，出让面积16.31万㎡，容积率2.7，最大建筑面积44.1万㎡。地块起价19亿元，楼面起价4308元/㎡。

据克而瑞机构调研数据显示，地块周边居住氛围也是偏弱，以厂房、山林为主，周边三公里内无住宅项目，放大至五公里才有荔富广场、时代廊桥、保利i立方等项目，在售项目一手均价在1.7-1.9万/㎡；商业、学校及医院等配套比派潭镇地块相对丰富。

通勤方面，地块周边有花莞高速、广惠高速等。

增城区派潭镇增派公路西侧A23001号地块

3月20日，广州市规划和自然资源局发布补充公告，将原定于3月23日出让的增城区派潭镇增派公路西侧18105209A23001号地块延后约1个月出让。

广州公共资源交易中心同步更新了出让信息，显示该地块竞拍时间由3月23日改为4月21日，竞买申请截止时间也延至4月18日。

作为增城派潭镇的宅地，地块本身讨论度不高，唯一的话题是来自极低的起拍楼面价。

从土拍官网获悉，该地块坐落在派潭镇增派公路西侧，宗地面积55274.36㎡，计容建筑面积82911㎡，起拍价2.49亿元，起拍楼面价仅3003元/㎡。

3003元/㎡的地价，即使是放在增城也是相当“炸裂”的！

小编拉取了过去十年增城区宅地成交单价情况，由图可见，增城涉宅用地成交楼面价早在2017年就迈入1万门槛；在近年天量供应压力下，增城地价虽有回落，但去年宅地成交楼面价还是超8000元/㎡。

或许有人说，这宗宅地坐落在增城最北的派潭镇，地价不可一概而论。但克而瑞监测到，派潭镇上一次供地是在2016年（万科桃源里项目地块），彼时成交楼面价是4024元/㎡。（项目此前洋房单价约1万/㎡，联排别墅单价在2.5万/㎡左右；目前，贝壳数据显示，该项目二手成交均价为1.1万/㎡）

而本次宣布延期的派潭镇增派公路西侧18105209A23001号地块，即使是算上各项配建成本，满打满算也不超过4000元/㎡。

换言之，派潭镇这宗宅地，地价甚至比七年前还要便宜。

不过可惜的是，即便地价低廉，派潭镇这宗宅地也没有吸引太多关注。

派潭镇坐落在增城最北部，西北是从化，东北是惠州，自然风光甚好。但随之而来的短板也很明显，各种交通不便、配套不足、生活氛围极其薄弱。

克而瑞监测到，地块周边五公里内就只有万科桃源里一个售罄项目，周边配套（学校、医院、商业）也是较为低档的村级。

而更为重要的是，如此偏僻遥远的位置，未来各项利好和政策也难以触达，发展潜力有限，这或许也是地块延期出让的原因。

来源：广州公共资源交易中心、克而瑞广佛区域、广州市房协

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本刊法律顾问：广东南国德赛律师事务所 谢炎燊、陈慧霞

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