周日（4月16日）傍晚，我跟朋友在之江对岸的滨江沿江公园露营，手机弹窗一条消息，我把标题念了出来：“陈国祥去世了……”

一起露营的朋友不少是从事地产行业，他们有的连忙凑过来看我的手机，有的又问了句：是祥生的陈国祥？

一阵唏嘘。

【资料图】

老东家都市快报推送的陈国祥先生去世的消息，我一字一句看完，若有所思，直到传来阵阵焦味，才发现面前烤盘里的鸡翅都焦了。

这时，江边西下的太阳缓缓地从江对岸的之江五云群山落下。陈国祥先生不在了，但他的祥生集团与之江有许值得定格的回忆。

祥生集团发布的讣告

2015年，总部搬到杭州的祥生正式进入杭州市场，9月拿下了之江新城的杭政储出【2015】33号地块，溢价率23%。

祥生拿地的时间正好掐在了杭州楼市触底反弹的点上，几个月时间，地块周边一些之江的在售项目，从9折的优惠到95折，再到没有优惠，从托关系打折，到托关系买一套，市场回暖的速度超出了许多人的预判。

来到2016年，G20峰会落地杭州的消息传开后，杭州的房价涨势就越发明显，祥生在杭州的首个项目云溪新语，成为之江热度很高的一个楼盘。

祥生·云湖城

彼时，大家提到祥生，喜欢用诸暨绿城来形容它的品质好，但一些之江的改善群体看过云溪新语的样板房后直呼，诸暨绿城的称呼有些谦虚了，祥生的户型赠送空间大，得房率很高，这是刚需刚改客群最为看中的，而当时，绿城的整体品质虽是行业头部，但最大的诟病就是户型做的实在一般……

直到几年后，从银湖桂语映月开始，绿城的户型才算是真正“开窍”了，户型上跟隔壁祥生的云湖城不分高下，但整体表现更优秀，市场用脚投了票。

祥生·云溪新语

“毕竟是首入杭州的项目，要做标杆的！”一位祥生的客户经理曾说，云溪就是刚需刚改的标杆，但是它也把祥生的实用主义发挥到了极致。

相比前辈云荷廷、之江九里、之江悦等清一色的石材干挂外立面，真石漆外立面的云溪新语另辟蹊径，凭着户型设计上的优势，以及算良心的精装修，整体的产品口碑度一直很不错。

祥生·云溪新语

现在，云溪新语仍然是之江二手房市场最卖得出价格的楼盘。

还有云溪新语的沿街底商商铺，在当年商铺比住宅贵1.6倍的公式下，它卖的只比住宅稍贵了一些。

当年买到云溪新语底商的客户，现在的出租回报率都在10个点左右。

之江新城

首入杭州的云溪新语，让祥生一战成名，也尝到甜头，于是之江成为祥生深耕杭州的一个大本营。

2016年6月，祥生以破万楼面价拿下双浦宅地，定名云浦新语，户型外立面参考了新语系列的云溪新语。

祥生·云浦新语小区

作为云溪新语的“平替”，2万8的限价的云浦新语也卖的很好，不过当时的市场环境下，同时期的彩虹府、滨之江都卖的很不错。此时的祥生在到处拿地，仅有3年从百亿到千亿规模。

这也为后来埋下隐患。

2018年，全知道的第一篇推送，是祥生之江新城地块的规划公示；

2018年1月，经过85轮报价，祥生以26.98亿元拿下XH1705-18地块，溢价率69.9%，自持50%，为当次土拍热度第二的地块。

云境地块当场土拍情况

这宗地块就是祥生在之江的第三个项目——云境。

有业主说，祥生花了那么大力气拿下云境地块，因为云境的区位确实太优秀了，但祥生力气确实也花得太猛，自持50%，客观上也成为云境项目的一大败笔。

祥生内部对于云境的自持，甚至始终保持乐观态度——相信有一天政策改变，自持部分能够重新投放市场。

之江全景

也是在2018年，仁恒拿下了之江新城另一宗地块，仁恒最终与祥生合作开发，珊瑚世纪案名全称是仁恒祥生珊瑚世纪。

算起来，祥生在之江，一共打造和参与过4个项目。

祥生的转折点在2021年下半年，关于它的债务危机，很多财经和房产媒体都做了详细介绍，我们不再展开。当时，全知道接到许多云境业主爆料，云境工地似乎停工了，而此时又爆出祥生兑付违约的消息。

我们找到了祥生项目的负责人，谈起之江几个项目的开发，他们仍然信心十足：“云境和云湖城交付肯定没问题……”

聊天时，祥生方甚至还主动聊起21年5月拿下的之江双浦铜鉴湖旁的一大宗宅地，祥生的人说，项目的户型方案都做好了，改善（户型）起步。

在2022年1月，祥生与浙旅投集团达成交易，双浦地块转让给浙旅投开发……

后来，祥生暴雷。

九溪玫瑰园

这中间，还有一些与之江的插曲，比如祥生董事长陈国祥在之江九溪玫瑰园的“楼王”，报价8亿挂牌出售。

这套建筑面积超2500㎡，附带9000㎡的花园的“白宫”曾有人报价7.3亿元，可惜最终没有成交。

祥生曾3年从百亿做到千亿规模，登陆港交所。

遇到危机时，创始人变卖房产自救，同样值得尊敬。

祥生与之江的交集，基本就到了这里。

陈国祥先生，一路走好。

✍️主笔：小全 | 主编：小全 |律师：郑晶晶

来源：之江全知道

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