随着城市进入高质量发展阶段，老旧小区原有的各类配套设施已无法满足现代化的生活需求。

为促进城镇老旧小区改造可持续发展，持续完善社区公共服务、激发市场活力，2月16日，广州市住房和城乡建设局联合市规划和自然资源局发布《广州市老旧小区既有建筑活化利用实施办法的通知》（下称《通知》），《通知》允许对符合条件的老旧小区内既有建筑进行活化利用，并以功能业态正面清单引导活化利用方向和内容。

《通知》结合广州市空间特点和居民需求，以打造公共服务设施健全的完整社区为目标，补齐老旧小区民生短板、增强社区自我“造血”能力，促进小区治理模式创新。《通知》自印发之日起施行，有效期3年。

【资料图】

民生优先

活化率先补齐公共服务短板

既有建筑功能活化利用是盘活老旧小区闲置资源，吸引社会力量投资参与改造的重要抓手。近年来，广州市积极利用民间资本和社会机构、企业等力量，助力老旧小区迈入一次改造、长效管养的可持续发展路径。

既有建筑活化利用是指城镇用地上具有合法权属证明或合法报批手续、可利用的地上或地下建筑物按规定调整使用功能或业态，适用于全市纳入年度改造计划的城镇老旧小区。

《通知》提出，既有建筑活化利用以民生优先、品质提升、共治共享为原则和目标：

民生优先，补齐短板。在保障建筑结构及消防安全、严格控制对周边环境影响的前提下，既有建筑可活化利用为公共服务、市政公用设施等，补齐民生短板。

品质提升、完善功能。通过引入多元社会力量参与，鼓励科学合理利用和调配老旧小区既有建筑，引进优质运营项目，丰富社区服务供给，提升文化功能，激发街区产业活力，增强社区自我“造血”功能。

共治共享，有机更新。在传承历史、保护生态的基础上，广泛征求居民意见，充分尊重物业权利人权利，坚持建管并重，严格落实社区管养责任，同步提升社区建设质量、服务水平和治理能力，促进小区治理模式创新。

广州市鼓励和引导既有建筑按正面清单进行活化利用，优先增加公共服务及市政公用设施，适当增加便民商业设施。《通知》明确了改造原则和目标，应在保障建筑结构及消防安全、严格控制对周边环境影响的前提下实施。

老旧小区改造功能业态正面清单主要指有利于老旧小区补齐设施短板、消除安全隐患、提升街区活力、打造“完整社区”，且不易污染环境、不扰民、不影响公共安全、不属于其他法律法规明确规定禁止的功能业态。具体可参见下文。

可组建联合体

活化利用既有建筑

从具体实施层面来看，《通知》明确了老旧小区既有建筑活化利用主体，政府可结合实际确定改造项目的实施主体，包括区政府及其相关单位、属地街（镇）、社区居委会以及按照法律程序委托的各类主体。同时规定实施主体应当摸清老旧小区内既有建筑现状，拟活化利用既有建筑的，应当在老旧小区改造实施方案中增加相应专章，明确活化利用的建筑范围、功能业态导向、设计指引、相关消防设计安全评估、环境条件相符性分析、周边交通及市政设施承载力分析等内容。

此外，在符合老旧小区改造实施方案的前提下，既有建筑活化利用主体可以包括物业权利人及其委托的市场主体、政府相关单位，以及前述主体的联合体。

考虑到既有建筑活化利用可能增加人流量和建筑荷载，本次《通知》的发布进一步强调结构、消防安全，严格把控既有建筑活化利用风险。《通知》要求既有建筑按照改造后的使用功能，根据相关规定进行房屋使用安全鉴定，建筑结构安全方可开展活化利用，且改造和使用过程中不得影响房屋结构安全、不得危害公共安全。

在满足使用安全的前提下，广州市住建局进一步优化对老旧小区既有建筑活化利用的审批流程。首先，对于在符合老旧小区改造实施方案的前提下，既有建筑活化利用不改变建筑面积、总高度、层数、外立面，且不影响建筑安全的，可免于办理建设工程规划许可证；此外，既有建筑活化利用不增加污染物排放种类和数量，且基本不产生生态环境影响的，可无需办理环评手续。

针对老旧小区消防审批难通过、改造后消防条件更好却不合法的情况，《通知》提出在符合老旧小区改造实施方案的前提下，可根据《广东省公安厅关于进一步明确建设工程消防设计审核和备案办理有关事项的通知》等省、市有关规定办理消防备案。

老旧小区改造功能业态正面清单

（一）增加公共服务设施及市政设施，包括：

①行政管理设施：社区居委会、党群服务站、社区议事厅、社区服务站、司法所（公共法律服务工作站）、物业管理处、家庭综合服务中心等；

②养老服务设施：综合养老服务中心（颐康中心）、社区养老服务机构（颐康服务站）、社区日间照料中心、星光老年之家、老年大学教学点、长者饭堂等；

③医疗服务设施：社区卫生服务中心、社区卫生服务站、护理站等；

④教育设施：托儿所（日托中心）、幼儿园等；

⑤文化设施：社区文化活动中心、文化站（室）、社区少年宫、社区学校、社区图书馆、社区博物馆等；

⑥体育健身设施：社区体育中心、社区全民健身中心、群众性体育运动场地、居民健身场所等；

⑦市政公用设施：停车及充电设施、智慧服务设施、安防设施、垃圾收集点、可回收物便民回收点、公共厕所等。

（二）增加便民商业设施，包括：

教育机构、药店、理疗中心、便利店、杂货店、家电及生活用具维修点、超市、轻餐饮（指不使用天然气和煤气的餐饮商铺，如咖啡馆、茶室等）、洗衣店、家政服务点、快递送达设施、书店、理发店、电信营业场所、银行营业网点等。

（三）调整既有商业建筑内部业态或调整办公建筑内部业态。

（四）《广州市城乡规划技术规定》规定的旧城区（54平方公里）范围内商业和办公（行政办公除外）建筑进行功能互换。如：商店、办公、人才公寓、酒店、旅馆、超市、手工艺品制作、教育机构、健身房、金融保险服务、医疗机构、餐饮等的互换。

（五）利用住宅建筑增加不产生光、电、音等干扰的创新、创业功能业态，包括：文化创意、咨询设计、创客空间、电子商务、小型民宿（≤14间房）等。

（六）利用非居住存量房屋改为保障性租赁住房。

住宅建筑改为非住宅功能的（公寓除外），宜面向开敞空间、生活性主次干道、主要步行道路布局。

【南方日报记者】郎慧

【作者】 郎慧

【来源】 南方报业传媒集团南方+客户端

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