01为什么大房企拿不到地？

近日，中指研究院发布了2023年1-2月中国房地产企业销售额排行榜和权益拿地金额与面积排行榜。

左图为销售额榜单，右图为拿地额榜单

(相关资料图)

将两个榜单进行简单对比分析，可以发现一些问题：

1．大部分出现在销售额TOP10的企业，并没有出现在拿地额TOP10里面。两个排行榜的TOP10中，只有华润和建发这两家企业是重合的。试想，如果销售额TOP10榜单里面的企业持续拿不到地，那么它们的销售额还能排在前面吗？

2．万科和碧桂园两家销售额TOP10房企在拿地榜的排名继续下降，虽然万科也在很努力拿地，但是成绩一般。受此影响，预计今年销售额TOP10榜单中，这两家企业的名次会下降。

3．拿地榜中排在前面的企业很多不是全国布局的品牌房企，反而是一些地方的区域型房企。除了一些有“托底”嫌疑的城投公司外，地方区域型民企开发商渐渐露出风头。比如：浙江中豪、厦门坤霖辰这样名不见经传的区域型民企纷纷发力，大有复制滨江“地头蛇”的架势。

2023年的土地市场，可能会存在“有钱拿不到地”的尴尬局面。尤其是在土地市场两极分化的情况下，热点城市好地段的土地大家都抢，最终要靠摇号才能确定归属。所以，今年拿地不光靠钱，还要凭运气。

例如，2月17日，华润摇号竞得苏州园区湖西原三星地块，成交价约36.42亿元，溢价率15%。湖西原三星地块经过65轮激烈的竞价后，由于超过最高限价进入了摇号环节，共有31家房企参与现场摇号。华润手气特别好，摇中这块地。

再如，2月21日，杭州迎来2023年首轮集中土拍，共出让13宗地块，其中8宗触顶、2宗溢价、3宗底价成交，总收金182.23亿元。值得注意的是，萧山市北地块还未开拍就封顶，参与摇号企业多达60家，创下杭州历史以来单一地块参拍房企数量的新高。

在这些参拍、摇号的房企名单当中，销售额TOP10房企很多都在其中，只是它们大部分运气不好，没摇中这些热点地块。

与此同时，由于地方政府都在积极推销土地。从2022年开始，很多热点城市都降低了土地竞拍门槛。比如杭州等城市放松了对房企拿地资金的核查，保证金比例降到了20%；南京的土地竞拍保证金可以用银行保函替代等。

土拍市场的限溢价率、限购地资金、限马甲等措施已在大部分城市得以松绑。这样一来，热点城市对全国的开发商都打开了大门，房企扎堆去这些房地产销售情况较好的热点城市拿地。

甚至一些信用爆雷的房企也加入到这些热点城市的拿地队伍中。最终，很多热点地块都要靠摇号确定归属。

既然拿地门槛不高，各路中小房企和信用爆雷的房企都愿意以抽奖的心理试一试，万一拿到了好地块，还愁没人来上门求合作开发吗？

如果说是因为参与摇号的房企众多，导致销售额TOP10里那些房企没有拿到地的话，那么摆在这些房企面前的难题是：如果一直拿不到地，销售额规模如何保持？

身为销售额TOP10名单里的房企，每年销售额都会在几千亿元，需要补充大量货值，如果此时去搞收并购，很容易踩雷。因为担心合作伙伴爆雷把自己拖累，现在各家大房企甚至连合作开发都很少做了。

如果房企不管大小都去一个地方扎堆，拿那些价格倒挂、开发难度较低的地块，凭运气拿到地的几率就会越来越小。

作为销售额TOP10的房企，如何具备靠自己研判、市场能力去扩大拿地范围，告别扎堆在摇号池里的现状，才是这些企业投资拿地破局的关键。

02

国央企地售比领跑行业

去年房企的业绩榜单，进一步证实了行业普遍的感受：国央企确实越来越强了。

据统计，在近三年来百强房企的销售额当中，国央企的份额占比从22%飙升至43%，几近翻倍。销售规模TOP 20当中，国资背景房企占比也已过半。

但更突出的是新增土储数据。去年全年新增土储规模TOP 20当中，国资房企有14家，占比高达70%。

保利、华润、中海、招商蛇口等大型国央企，去年的纳储力度丝毫不减。同时还有许多非传统开发强企，也作为新面孔杀入了百强榜单。

比如一批中字头的建设类企业：中建玖合、中建东孚、中建三局、中建智地等等；还有各地地铁公司，如广州地铁、深圳地铁集团、厦门轨道交通、苏州轨交集团等等。

这个趋势，使得当前土储资源的集中度迅速提高。据中指研究院数据显示，2022年国央企的拿地金额在TOP100房企中，占比达66.8%。其中地方城投拿走了16.4%，而民企拿地金额同比从37.4%降到了9.3%……

图：2021年（左）、2022年（右）拿地金额TOP100不同所有制企业拿地金额占比

图表来源：中指研究院

虽然销售榜上看似国央企和头部民企仍然胶着，但看增储数据和拿地销售比，我们就能感受到，为什么未来几年市场仍然会由国央企主导。

这两年来民营房企的主要任务都是求安全、求存活，拼尽全力在销售端出货，但进货端口收得很紧，不过国央企一却直保持着较高的投资力度。

据统计，2022年代表性民营房企的拿地销售比只有5.8%，但国央企和混合所有制房企的拿地销售比均值为21.4%。其中越秀、建发、国贸等甚至超过了50%，进出货衔接无比丝滑。

图：2022年典型房企销售及拿地业绩表现情况

图表来源：中指研究院

这些具有大手笔进货和顺畅出货能力的国央企，无疑会成为接下来1-2年内商品房销售市场上的主力。

而在项目的落子布局方面，几乎所有规模房企当前都希望落子发达城市群，以求控制投资风险、确保出货端通畅。

但想归想，好地段的好土地并不容易拿，在获取优质地块上最具有竞争力的，仍然以国央企为主。

目前长三角、粤港澳大湾区与京津冀三大城市群，是最受房企追捧的区域，另外中西部近年来受到的关注度也在提升。

从这四大城市群的拿地TOP 10来看，除长三角区域被深耕型标杆民企滨江和绿城摘得前两名之外，其他城市群拿地市场基本被国央企霸榜。

图表来源：中指研究院

拿中海举例，2022年上半年中海地产在一二线城市的新增土储建面占比为89%，而且是2022年在京摘地数量和总价最高的房企，其“主流城市、主流地段、主流产品”的投资战略，清晰地体现在数据上。

当下哪怕是头部国央企之间，对于高能级城市的优质地段的争抢，也是白热化的。

另一方面，各地城投的拿地节奏也并没有慢下来，多个城市的土地市场仍然需要依靠城投来支撑。据2022年间城投公司参与拿地的金额、建面、幅数都较2021年有所增加。

根据CRIC公布的数据，上个月城投公司的拿地金额占到了当月拿地百强的一半，其中不乏岳阳城投等市级城投的身影。

本文来源：克而瑞地产研究、明源地产研究院、中国房评报道

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两会速递：房住不炒，稳房价稳地价稳预期，因城施策，促进房地产市场健康平稳发展——看国家背后的战略思考

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