老破小房子的最终命运会走向哪里?拆迁?贱卖?

发布时间:2023-08-09 07:15:53     来源:栋察楼市

最近的楼市发展有点儿诡异,一方面是频繁出台的重量级利好,另一方面,则是一直波澜不惊的成交数据……

但你说市场就这样了?看这政策走势也不像,如果说市场即将起势,至少到访应该有些起色啊?未来究竟如何,可能很多人都觉得“摸不准脉”了,但上网问问“专家”吧,这些专家们一边鼓吹现在应该买房,一边又在劝人卖房,也着实让人捉摸不透,这个当口,我到底应该如何看待我的房子?


(资料图)

看破“老破小”的最终命运

老破小的最终命运会走向哪里?拆迁?贱卖?这还是要从人口结构说起。

我们这里说的老破小,是城市中心的、没有物业加持的、房龄在20年以上的、没有学区等附加价值加持的一部分房源。

首先,从持有比例来讲,老破小人均持有的比例会越来越高。

这部分房源多建成于上世纪90年代,彼时置业安家的年轻人,如今早已搬入新居,而这套当年创业的回忆,更多的是会留给子女处置。

沈阳不仅独生子女比例高,而且老龄化相对明显,因此本地年轻人,人均持有老破小的套数其实还是比较高的。尤其是对于本地家庭而言,基本年轻子女手里,都会有1-2套父母留下的老破小。

其次,老破小持有成本会越来越高。

今年,沈阳供热基础运营费用的话题引发了网友的激烈讨论,很多持反对意见的网友其实都是“多房家庭”,即使只缴纳15%,如果套数较多,也是一笔较为明显的额外支出了。

而一旦房产发生过户,各种税费也是一笔可观的数字,未来一旦房产税开征,那么持有成本也会随之进一步增加。

再次,老破小的居住功能也会随着房龄的增加而消失

我们说过,我们讨论的老破小,多为没有物业维护的弃管小区,而这种小区除了相关部门“老旧小区改造”时会有维护外,几乎没有任何的维护保养,自然老化的速度也更快。

对于沈阳这类“百万可住市中心”的城市而言,老破小在“价格”方面可能都要失去竞争力了,又何谈“价值”呢?

最后,多中心格局下,失去“地段”优势,老破小再无“杀手锏”

也许会有人说,老破小即使再破,但只要占据核心地段,那么它的价值就锁定在了土地价值上,是有“下限”的。

事实则不然。

以沈阳为例,沈阳是一座正在从单一中心模式向多中心模式发展的城市。我们过往所说的优质地段,无非是教育、医疗、交通、商业配套的齐全。而随着城市逐步多中心化,新兴板块的教育、医疗、交通、商业都会被逐步配齐。

而当这些新兴板块以更优质的教育资源、更全面的商业配套、更便捷的交通路网、更高端的医疗配套向老城区发起攻击时,最不堪一击的,就是没有任何其它附加价值的老破小了。

老破小命运不言而喻 是去是留终有论断

综合来看,未来的老破小,持有成本可能会越来越高,流通性会越来越差,市场对此类产品“供大于求”的现象会越来越明显。

众所周知,供需关系会改变价格走势,而老破小的未来市场几乎可以“一眼望穿”。

说到这里,也会有朋友说,只要沈阳的人口一直是正向增长的,那么老破小就还有未来。

我要说的是,此前的几次座谈会上,已经有多位专家对于沈阳新房市场的置业人群进行了详尽的分析,数据显示,沈阳新房市场的置业主力都是外来人口,而这部分客群,更青睐于口碑好、品质优的头部房企开发建设的两室、三室产品,二手房尚且几乎不在主流选择,何况二手老破小?

其实,这也是为什么,很多业内人士都会将老破小归类为“不良资产”,甚至会将一部分物业服务较差、园区维护较差的项目也划入“不良资产”的原因。

看到这里,对于自己手中的闲置房产,哪些该“断舍离”,哪些可以继续持有,也许大家也都“有数”了吧。

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