这几天关于福州楼市，最大的热点就是房票，趁热聊聊这个话题。

(资料图片仅供参考)

房票概念

前几天，福建省人民政府官网发布“关于印发巩固拓展经济向好势头的一揽子政策措施的通知”。

其中提到：

在房地产方面，提出了实施房票安置。。实施房票安置，对于使用房票在规定期限内购房，房地产企业和属地政府给予团购优惠和购房补助。

对于房票，厦门岛外，泉州、平潭等，已经开始启用，而福州依然没有动静，借着这次福建官方喊话，看上去作为省会的福州，也是大有机会施行。

对比历史的拆迁方案，一般采取选房或者货币补偿。

上一轮的棚改货币化，相信很多人还有印象。

对于这次的房票，此时如果仅仅从字面理解，对比福州目前的拆迁方案，其实差异并不算太大。

目前福州拆迁选择安商房，也是计算拆迁补偿的价值后，拆迁户根据这个价值去选购安商房，根据回购价做换算。

如果简单对比，无非是给拆迁户开了一个拆迁补偿证明，然后去选房，真正差异在于选房的范围，以前集中在安商房或者早年的安置房。

而这次房票的差别在于可以选择部分或者整个区域的商品房。

当然即便如此，这里面还是有几个需要关注的点，这些点才能决定了这个影响力。

房票去库存？

价值交换：首先对于房票的补偿价值，如果仅仅是当初的补偿价值换成房票，按市场等换来说，这并没有产生额外的购买力，同时由于商品房和安置房的价格差，实际反而加大了库存。

怎么理解？以北园旧改为例：

这里两大商品房，榕发北源云筑和左海望悦，纯商盘，指导价3W，目前左海望悦精装折后2.68W。

板块旧改，除了商品房，采取直接安置房的方案，180亩，计容25万方，合计会有2500-3000套。

对于拆迁户选择拿房，按北园的拆迁补偿，区位补偿是12700元/平，就地安置指导价是16500元/平。

做个简单换算，如果没有额外补贴，采取房票后，拆迁户选择左海和榕发。

一个拆迁户，他的货值是300W，选择安置房，拿到178平，选择商品房，拿到112平。

这里就会发现，如果北园的拆迁户，选择等额房票后，实际对于库存消耗更低。

毕竟拆迁户买了商品房，那180亩的安置房工程，可以拿出很大一部分，再盖一个纯商盘，这时的北园，就不是四大金刚，可能是五大、六大金刚。

所以这里，我们可以发现一个问题，如果仅仅是单纯的把拆迁户的安置范围扩大的商品房可选，并不能直接库存，相反还加剧了库存。

当然如果实际如此，官方明显不可能在目前的楼市，推进这个方案。

房票的价值

在房票案例里面，决定货值的变化，就是选择这个房票，可以获得额外补贴，以网络给的其他城市的案例：

泉州丰泽区，房票计算公式：[房票面积×货币补偿安置结算价（9696元/平方米）×1.1]+（房票面积×4093元/平方米）

从公式发现，这里面房票奖励10%结算价，还有额外的房票金额补偿，公告给出选择货币补偿最高12120，而选择房票按这个公式，可以达到14758，上浮21%。

此时来到福州，还是南二环举例，2018年福州货币补偿高峰期，造就了一批财富，当时南公园拆迁补偿突破3W，南二环的郭宅同样不低，数据如下：

南二环，一南一北旧改的对比，区位补偿价，北园多900，就地安置贵1700，最大的差别是选择货币补偿，郭宅达到6268，北园只有1170，差了快6倍。

按这个补偿方案，郭宅选择货币，拿到21000-22000，北园选择货币，拿到17000-18000。

区位更好的北园，因为错过了货币补偿红利，拿钱比3年前的郭宅，还少5K。

因为这样的差异，造成目前的拆迁基本都是选房，就地安置成了主要选项。

在拆迁户选择安商房或者安置房，福州楼市商品房的购买力，瞬间少了一部分，当然这里面的购买力，更多的是因为，这个货币补偿的灌溉少了。

这时候，拿出泉州或者其他城市房票的案例，来计算看看：

还是以北园为例，拆迁户选择货币补偿只有17000-18000，如果在奖励和买房后，合计奖励达到20%左右，这些拆迁户的最终货值，2W-2W1。

比原来货币有所提高，但是对比2018年的巅峰货币补偿，还有一些不足。

当然福州实际真要执行的时候，房票的奖励等，还要等官方的政策。

房票和人口

聊完房票的价值后，这时候就要结合楼市，这几年楼市最明显的就是分化，市中心的改善依然热销，周边的刚需滞销明显。

从厦门的房票就能看出，实现的方案是，岛外可以跨区购买，但是不能去岛内使用。

这样的案例，就跟目前拆迁选房是一样的，都是按上下游层层推进。

这样的拆迁选房方案，基本也体现了引导人口外扩的目的。

当然实际执行的情况，除了零星旧改，被强制异地选房外，大部分拆迁户都会选择就地安置。

除了多年的居住情节外，福州对于安置房的指导价市场化程度太差。

怎么理解？以上海西旧改举例：

上海西旧改在选房方案里面，把就地，台江区内，台江区外的房源都罗列了。

不举过多的例子，仅仅从这些差别就可以看出，福州在安商房的区位差异上，价格没有太大，台江跟五四北、金山奥体，安商房差价只有3k不到。

比如上面说到的北园，对接价16500，而目前上海西周边，比如榕发的江乾商品房毛坯是3.5W，北园的左海望悦精装2.67W。

安商房差价只有2.5K，商品房差价达到1W。

至于为何会有这样的差异，因为福州在货币补偿收缩后，区位补偿价没有来开，所以导致安置房对接价也拉不开，（市场评估价7折，评估价又有偏差）。

正式因为这些因素存在，导致了安置房的选择，基本无法释放从上游去下游的情况。

所以这时，房票的出现，面对的就是商品房的差价，从原来台江南二环，安置房差价2-3K，变成商品房差价1W。

所以对于拆迁户而言，此时的选择，很明显如果是买商品房，外溢变得不再那么困难。

当然安置房对接价和商品房的巨大价差，房票很明显需要通过提高奖励来解决这个空间。

不过为了拆迁的外溢，房票奖励不会过高，如果通2018年一样，台江区突破3W的奖励，很明显拆迁户，即便买商品房，大部分也会选择留在本地。

所以这里面，奖励的额度会是关键。

按上面的换算，最简单的例子，就是把奖励后的价值，等于下一级商品房的价值，从而倒逼上游购买力外溢。

当然上游外溢后，上游空出来的库存，谁来解决？

回顾福州目前的库存，鼓台基本断供，而外围库存巨大。

所以解决分化楼市的问题，最好的方法就是通过政策疏导。

比如这次上海西新村旧改，拿出一半地块做安置房，一半指导价4.5W。

试想，如果给上海西的房票价值是2.8-3W，面对不能企及的商品房，选安置房的实际货值也基本这个价。

此时的东区、南二环，那些刚需项目，是否会值得部分拆迁户选择？

所以在房票的政策上，不会产生额外购买力，但是它只要精准制导，可能会解决分化市场的购买力，让整个市场上下游可以更好的衔接。

供应更多的市中心改善地块，让有钱的继续购买，输出拆迁户去周边板块的新盘购买，同样的情况层层递进。

盘点总结

关于房票能聊的话题还有很多，比如目前部分城市，房票不仅仅能购买新房，还能购买二手房，只不过奖励有所减少。

对于福州楼市，前几年安商房已经是一次尝试，不过市场对于安商房，安置房，依然存在很大抗性。

在房票施行后，很明显市场会出现一个新词：房票盘。

届时，那些商品房变成房票盘后，如何打消非房票购房者的疑虑，也值得思考？

对于房票盘和安商房，差别在哪？

个人感受：目前市场的争端，其实并非针对拆迁户群体，而是针对安置房的最后用途，从大部分配建来看，以小户型为主，在使用上基本以出租为主，个体对于这样房源的归属感不高，相应的重视度也不高。

从而让两个群体的矛盾很容易被激化，届时房票盘能否化解这个矛盾，可以关注。

当然既然房票的出现，官方也提到了违规变现，除了变现外，在购房过程，目前市场新盘都是打折，是否会针对这类群体，提高售价，也是一大热点。

除此之外就是大家经常关注的网签数据，福州受安商房影响，基本每个月网签一半数据来自安商房，我们可以通过备案网的房价来区分，届时面对房票带来的网签数据，就变得没那么容易区分。

这样的数据，很容易造就楼市热销的现象。

当然这也是房票主要的目的之一，不创造购买力，解决流动性问题，这不仅仅是楼市，而是整个社会目前都存在的最大问题。

随着流动性增加，很多观望的购买力，也会被带入进去。

除了这些外，在前几年货币补偿的时候，其实也有响应的时间内购房的额外奖励，对于房票很明显这个更加突出。

相比于货币补偿，依然会有大量楼市资金外溢，但是房票解决了这个问题，楼市的钱一分也带不走。

此时，如果施行政策灌溉，也可以更加的精准，相对应的房企和地方土拍，房票也可以发挥更多的资金归属优势。

关于房票，基本能想到就这些，真正施行的时候，肯定还有很多热点，届时再看。

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